Bonjour,
La location d’une place de parking « visiteur » constitue-t-elle un changement de destination ou une simple location de partie commune ? La réponse est nuancée et dépend de la qualification de la place dans le règlement de copropriété.
1. La qualification de la place « visiteur »
La place de parking désignée comme « visiteur » dans le règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division est, en principe, une partie commune. Elle est affectée à l’usage de tous les copropriétaires et de leurs visiteurs.
L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Une place visiteur est donc une partie commune à usage collectif.
2. La location d’une partie commune : un principe admis
L’assemblée générale peut décider de louer une partie commune (place de parking, local, etc.) à un copropriétaire ou à un tiers, pour en retirer des revenus au profit du syndicat. Cette location est généralement soumise à la majorité simple de l’article 24, car il s’agit d’une décision de gestion courante.
Cependant, la location d’une partie commune n’en modifie pas la destination : la place reste une place de stationnement. Ce n’est pas un changement de destination, puisque l’usage reste le stationnement de véhicules. La destination de l’immeuble (habitation) n’est pas modifiée.
Jurisprudence : La Cour de cassation a jugé que la mise en location d’une place de parking commune ne constitue pas un changement de destination, dès lors que l’affectation de la place reste le stationnement (Cass. 3e civ., 9 janvier 1991, n° 89-14.138).
3. L’argument du permis de construire
Le permis de construire peut imposer un nombre minimal de places de stationnement, dont certaines réservées aux personnes à mobilité réduite (PMR) ou aux visiteurs. Ces obligations sont liées à l’autorisation d’urbanisme.
Mais : Une fois la construction achevée et la copropriété constituée, le permis de construire ne s’impose plus aux décisions de l’assemblée générale. La location d’une place visiteur, si elle est conforme au règlement de copropriété, ne remet pas en cause la conformité de la construction au permis initial. Les autorités d’urbanisme ne contrôlent pas l’usage ultérieur des places de stationnement, sauf en cas de changement de destination de l’immeuble (ce qui n’est pas le cas ici).
4. La majorité requise pour la location
| Qualification de la place |
Majorité requise |
| Partie commune (usage collectif) |
Article 24 (majorité simple des présents ou représentés) pour la décision de louer. |
| Partie commune à jouissance privative (attribuée à un lot) |
La location est impossible sans modification du règlement de copropriété (article 26). |
| Changement de destination de l’immeuble |
Article 26 (double majorité) si l’usage de l’immeuble est modifié. |
En l’espèce : la place visiteur est une partie commune. La décision de la louer relève de la majorité simple de l’article 24, sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement. La location ne modifie pas la destination de la place (stationnement), ni celle de l’immeuble (habitation).
5. Le délai de contestation : l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965
Si vous estimez que la décision de location est irrégulière, vous devez agir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG ayant autorisé la location.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ».
Conséquence : Si la décision de location a été votée il y a plus de deux mois, vous ne pouvez plus la contester sur le fond. Vous pouvez toutefois proposer une nouvelle résolution en AG pour revenir sur cette décision.
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Vérifier la date de l’AG ayant autorisé la location. Si moins de deux mois se sont écoulés, vous pouvez contester la décision. |
| 2 |
Consulter le règlement de copropriété pour vérifier s’il prévoit des règles spécifiques pour les places visiteurs. |
| 3 |
Proposer une résolution en AG pour modifier l’affectation de la place (par exemple, la réserver aux visiteurs avec un système de réservation). |
| 4 |
Si la décision est récente, saisir le tribunal judiciaire pour contester la résolution, avec l’assistance d’un avocat (obligatoire). |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La location est-elle légale ? |
Oui, si elle a été votée à la majorité de l’article 24 et si le règlement de copropriété ne l’interdit pas. |
| Quelle majorité est requise ? |
Article 24 (majorité simple) – la location ne modifie pas la destination de la place ni de l’immeuble. |
| Le permis de construire s’oppose-t-il à la location ? |
Non – une fois la construction achevée, le permis ne s’impose plus aux décisions de l’AG. |
| Que faire si je suis opposé ? |
Contester dans les deux mois (article 42) ou proposer une nouvelle résolution en AG. |
Conclusion : La location d’une place visiteur à un copropriétaire est légale si elle a été votée par l’AG à la majorité simple (article 24). Elle ne constitue pas un changement de destination de la place, ni une modification du règlement de copropriété. Si la décision a été prise il y a plus de deux mois, il est trop tard pour la contester. Vous pouvez toutefois proposer une nouvelle résolution en AG pour modifier l’affectation de la place.