Bonjour à tous,
Notre syndic vient d’être désigné pour une durée de 36 mois. Je souhaiterais savoir si je peux proposer, dès la prochaine AG, une motion de mise en concurrence afin d’anticiper un éventuel changement.
Ma question : Puis-je proposer une mise en concurrence du syndic avant l’échéance de son mandat de 36 mois ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Votre question soulève un point important sur la durée du mandat du syndic et les possibilités de mise en concurrence anticipée.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée, qui ne peut excéder trois ans. Une fois le syndic élu, son contrat s’impose au syndicat des copropriétaires jusqu’à son échéance.
Conséquence : Le syndic est en place pour la durée prévue au contrat (36 mois). Il ne peut être remplacé avant l’échéance que pour des motifs graves (manquement contractuel, faillite, etc.), sous peine de rupture anticipée pouvant entraîner des pénalités (indemnités de résiliation).
Oui, en théorie, un copropriétaire peut proposer une mise en concurrence avant l’échéance. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’examen de projets de contrat de syndic.
Mais cette demande ne pourra être examinée que lors de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic. Concrètement, l’AG de renouvellement du syndic a lieu dans les trois derniers mois du mandat en cours (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
En l’espèce :
L’article 18, IV, de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale de révoquer le syndic avant l’échéance, mais à certaines conditions :
En l’espèce : Si le syndic commet des manquements graves (défaut de communication, gestion opaque, absence de convocation d’AG, etc.), vous pouvez demander sa révocation anticipée. Mais cette procédure est lourde et nécessite une mobilisation des copropriétaires.
Une « motion » de mise en concurrence n’a pas de valeur juridique contraignante. Elle peut être proposée en AG, mais elle ne pourra pas aboutir à un changement de syndic avant l’échéance, sauf si elle est accompagnée d’une demande de révocation pour manquement grave.
Recommandation :
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Surveillez la gestion du syndic : notez tout manquement (absence de communication, dérive des comptes, etc.). |
| 2 | Rapprochez-vous d’autres copropriétaires pour évaluer leur niveau de satisfaction. |
| 3 | Si des manquements graves sont avérés, adressez une mise en demeure au syndic (LRAR) et, en cas d’absence de réaction, proposez une révocation anticipée en AG (article 18, IV). |
| 4 | Si le syndic est correct, anticipez pour l’AG de renouvellement (dans 33 mois) : |
| - Recherchez des syndics concurrents. | |
| - Obtenez leurs contrats. | |
| - Demandez l’inscription de ces projets à l’ordre du jour de l’AG (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Peut-on proposer une mise en concurrence avant l’échéance ? | Oui, mais elle ne pourra être examinée que lors de l’AG de renouvellement (dans 33 mois). |
| Peut-on changer de syndic avant l’échéance ? | Oui, en cas de manquement grave (révocation anticipée – article 18, IV). |
| Quelle est la majorité requise pour une révocation anticipée ? | Majorité absolue (article 25). |
| Que faire si le syndic est insatisfaisant ? | Documenter les manquements et, si nécessaire, demander la révocation en AG. |
Conclusion : Le syndic est élu pour 36 mois. Il ne peut être remplacé avant l’échéance qu’en cas de manquement grave (révocation anticipée – article 18, IV). Une simple motion de mise en concurrence ne pourra être examinée que lors de l’AG de renouvellement, dans les trois derniers mois du mandat. Si vous êtes insatisfait, commencez dès maintenant à rechercher des syndics concurrents et à documenter les éventuels manquements du syndic en place.