Bonjour à tous,
Je suis syndic bénévole depuis 3 ans dans une petite copropriété de 3 lots. Mon mandat arrive à expiration, mais aucun des 2 autres copropriétaires ne veut reprendre le flambeau.
Mes questions :
Puis-je continuer à être syndic bénévole au-delà des 3 ans réglementaires ?
Si personne ne se porte volontaire, la copropriété peut-elle rester sans syndic ?
Quelles sont les démarches à suivre pour assurer la continuité ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Votre situation est très courante dans les petites copropriétés, et la réglementation vous offre des solutions simples pour y faire face.
Oui, tout à fait !
La limite de 3 ans fixée par la loi concerne uniquement la durée maximale d’un seul mandat. L’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« En dehors de l’hypothèse prévue par l’article L. 443-15-1 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, l’assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l’alinéa précédent. »
En clair : votre mandat est renouvelable sans aucune limite dans le temps. Vous pouvez donc continuer à être syndic bénévole aussi longtemps que vous le souhaitez, à condition d’être réélu régulièrement par l’assemblée générale.
Non, c’est strictement interdit par la loi.
La désignation d’un syndic est obligatoire pour tout immeuble en copropriété dès lors qu’il comprend au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents. Cette règle ne souffre d’aucune exception, même pour une petite copropriété de 3 lots.
Si votre mandat expire sans qu’un successeur ne soit désigné, la copropriété tombe en situation de carence. Les conséquences sont graves :
| Conséquence | Détail |
|---|---|
| Blocage financier | Le compte bancaire séparé de la copropriété devient inaccessible ; les charges ne peuvent plus être appelées ni les factures payées. |
| Blocage des ventes | Les ventes immobilières des lots sont bloquées par le notaire (impossible d’obtenir l’état daté). |
| Administrateur provisoire | Tout copropriétaire ou créancier peut saisir le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire. |
| Coût exorbitant | Les honoraires d’un administrateur provisoire sont libres et extrêmement élevés : entre 10 000 € et 50 000 € par an pour une copropriété de taille moyenne, ce qui ruinerait rapidement votre petite copropriété. |
À retenir : Il est impératif d’éviter la carence. La solution la plus simple et la moins coûteuse est de continuer vous-même.
Puisque vous êtes déjà le syndic en exercice, la procédure est simple :
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Convoquez l’AG annuelle avant la date d’expiration de votre mandat (respectez le délai de 21 jours). |
| 2 | Inscrivez à l’ordre du jour la résolution de votre renouvellement en tant que syndic bénévole. |
| 3 | Mise en concurrence : Dans une copropriété de 5 lots ou moins, vous êtes dispensé de l’obligation de mise en concurrence. Vous n’avez pas besoin de présenter d’autres devis de syndics concurrents. |
| 4 | Vote : Votre élection doit être votée à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents). |
| 5 | Second vote (si nécessaire) : Si vous n’obtenez pas la majorité absolue au premier vote mais que vous recueillez au moins un tiers des voix, vous pouvez procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24. À 3 copropriétaires, si vous et un autre voisin êtes d’accord, votre réélection est garantie ! |
| 6 | Signez votre nouveau contrat : Si vous exercez à titre entièrement gratuit (avec simple remboursement des frais réels), vous n’êtes pas obligé d’utiliser le contrat-type réglementé. |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Puis-je continuer au-delà de 3 ans ? | Oui – le mandat est renouvelable sans limite. |
| Peut-on rester sans syndic ? | Non – la copropriété tomberait en carence, avec des conséquences graves. |
| Quelle est la solution la plus simple ? | Vous faire réélire en convoquant une AG et en votant votre renouvellement. |
| La mise en concurrence est-elle obligatoire ? | Non – pour les copropriétés de 5 lots ou moins, vous êtes dispensé. |
Conclusion : La solution la plus simple et la moins coûteuse est de vous faire réélire. Convoquez une AG, inscrivez votre renouvellement à l’ordre du jour et faites voter votre réélection à la majorité de l’article 25 (ou, à défaut, à l’article 24). En restant syndic bénévole, vous éviterez des frais de gestion professionnels inutiles et protégerez l’immeuble de tout blocage juridique.