Bonjour,
Une telle résolution est juridiquement très fragile, voire contraire à la loi.
1. Les lucarnes sont des parties privatives : le principe de base
Le règlement de copropriété précise que les menuiseries des lucarnes sont à la charge des copropriétaires concernés. Il s’agit donc de parties privatives. Les frais d’entretien, de réparation ou de remplacement de ces éléments incombent exclusivement aux propriétaires des lots concernés.
Conséquence : Les copropriétaires qui ne possèdent pas de lucarne ne sont pas tenus de contribuer aux travaux d’entretien de ces éléments privatifs.
2. Le passage en charges générales : une violation de l’article 10 de la loi de 1965
L’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »
La location d’une nacelle pour accéder aux lucarnes constitue une dépense qui ne présente aucune utilité objective pour les lots qui ne comportent pas de lucarne. Imposer à ces copropriétaires de participer à cette dépense reviendrait à violer le principe d’utilité objective.
Cet article est d’ordre public : toute décision ou clause contraire est réputée non écrite (article 43 de la loi de 1965). Les copropriétaires non concernés pourraient donc refuser de payer sans que le syndicat puisse les y contraindre.
3. Modification de la répartition des charges : l’unanimité est requise
L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe fondamental :
« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. »
Faire supporter à l’ensemble des copropriétaires une charge qui, par nature, ne devrait incomber qu’aux seuls propriétaires des lucarnes constitue une modification de la répartition des charges.
En conséquence : Une telle résolution ne pourrait être adoptée qu’à l’unanimité des 15 copropriétaires. Dès qu’un seul copropriétaire sans lucarne vote contre, la résolution est rejetée.
4. Les exceptions possibles (à manier avec précaution)
Deux exceptions pourraient justifier une participation de tous :
| Cas |
Explication |
| Travaux de ravalement imposés par la mairie |
Si la mairie impose un ravalement général de l’immeuble, les travaux peuvent être votés à la majorité de l’article 24 et inclure des éléments privatifs (menuiseries, volets). Mais cela suppose une injonction administrative et un vote de l’ensemble des copropriétaires. |
| Ravalement global voté en AG |
L’assemblée peut décider un ravalement complet de l’immeuble incluant les éléments privatifs. Dans ce cas, la dépense est répartie entre tous les copropriétaires. Mais cette hypothèse suppose que l’ensemble des copropriétaires bénéficie d’une utilité (mise en valeur de l’immeuble). |
En l’espèce : Il ne s’agit pas d’un ravalement global de l’immeuble, mais d’une remise en peinture ponctuelle des lucarnes. La nacelle ne sert qu’à cela. L’exception ne s’applique donc pas.
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Ne pas présenter cette résolution en l’état : elle est juridiquement contestable et risque d’être rejetée ou contestée. |
| 2 |
Proposer une résolution alternative : les 8 copropriétaires concernés votent entre eux (comme pour une partie commune spéciale) la location de la nacelle, et se partagent les frais entre eux. |
| 3 |
Si un ravalement global est envisagé, le présenter comme un projet d’ensemble, avec devis et vote de tous les copropriétaires (majorité article 24 ou 25 selon la nature des travaux). |
| 4 |
Si la résolution est malgré tout votée, les copropriétaires non concernés pourront : |
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- Refuser de payer (la décision étant contraire à l’article 10). |
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- Contester la décision dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi de 1965). |
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- Invoquer l’article 43 pour faire constater que la clause est réputée non écrite. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Peut-on faire payer la nacelle à tous ? |
Non – sauf ravalement global imposé par la mairie ou voté par l’ensemble des copropriétaires. |
| Quelle majorité est requise ? |
Unanimité (article 11), car il s’agit d’une modification de la répartition des charges. |
| Que risque la copropriété ? |
Contestation judiciaire et refus de paiement des copropriétaires non concernés. |
| Quelle est la solution la plus sûre ? |
Répartition entre les seuls copropriétaires concernés par les lucarnes. |
Conclusion : La résolution proposée est juridiquement très risquée. Elle viole l’article 10 (utilité objective) et nécessiterait l’unanimité en vertu de l’article 11. Les copropriétaires non concernés sont fondés à refuser de payer et à contester la décision. Il est préférable de répartir les frais de nacelle entre les seuls propriétaires des lucarnes, ou d’envisager un ravalement global de l’immeuble si l’ensemble des copropriétaires y trouve un intérêt.