Bonjour,
La question posée est parfaitement légitime et trouve une réponse claire dans la loi, même si le syndic semble l’ignorer. Le principe de l’utilité objective permet à un copropriétaire de ne pas participer à une charge lorsqu’il ne peut objectivement pas bénéficier de l’équipement concerné.
1. Le principe : la participation aux charges dépend de l’utilité objective
L’article 10, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».
Cette disposition est d’ordre public : toute clause ou décision contraire est réputée non écrite.
La notion d’« utilité objective » signifie que la charge doit être répartie en fonction de l’usage réel que chaque lot peut faire de l’équipement, et non selon une clé forfaitaire ou une répartition uniforme. La jurisprudence est constante sur ce point, y compris pour les ascenseurs où la Cour de cassation a jugé que la répartition par parts égales entre des lots situés à des étages différents est contraire au critère d’utilité.
2. Application au cas du visiophone
Un visiophone est un élément d’équipement commun : il dessert l’entrée de l’immeuble et permet d’ouvrir la porte à distance.
L’utilité objective de cet équipement s’apprécie au regard de chaque lot :
- Pour un appartement situé dans l’immeuble et dont l’accès passe par la porte d’entrée, le visiophone présente une utilité certaine (sécurisation des accès, filtrage des visiteurs).
- Pour un lot totalement indépendant, disposant d’une entrée séparée et d’une sonnette propre, et qui n’a aucun besoin de la porte d’entrée de l’immeuble, l’utilité de l’équipement est nulle.
En conséquence, imposer à ce copropriétaire une participation aux frais d’installation du visiophone serait contraire à l’article 10 de la loi de 1965.
3. La procédure en AG : ce qu’elle peut faire
L’installation ou le remplacement d’un système d’interphonie est soumis au vote de l’assemblée générale (majorité simple de l’article 24 depuis la loi ALUR). La copropriétaire peut :
| Action |
Détail |
| Voter contre |
Elle peut s’opposer à la résolution. |
| Demander une répartition différenciée |
Elle peut proposer un amendement prévoyant une clé de répartition qui l’exclut, ou une répartition tenant compte de l’utilité réelle (par exemple, une participation uniquement pour les lots desservis par l’entrée). |
| Faire inscrire ses réserves au PV |
Si la résolution est adoptée malgré son opposition, elle doit demander que ses réserves soient consignées dans le procès-verbal. |
| Refuser de payer |
Si la résolution est adoptée avec une clé de répartition l’incluant, elle peut refuser le paiement en se fondant sur l’article 10. |
4. Le recours en cas de décision contraire à la loi
Si l’assemblée générale adopte une résolution imposant à cette copropriétaire de participer aux frais, cette décision est illégale car elle viole l’article 10, qui est d’ordre public.
L’article 43 de la loi de 1965 prévoit que les décisions contraires à la loi sont réputées non écrites. La copropriétaire peut donc :
- Refuser le paiement et, si le syndic engage une procédure de recouvrement, opposer l’exception d’illégalité de la résolution.
- Contester la résolution devant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965).
- Demander une modification de la répartition des charges si celle-ci est manifestement inéquitable.
5. La position du syndic est erronée
Le syndic affirme que la copropriétaire ne peut pas se soustraire à la participation. Cette position est juridiquement contestable.
La jurisprudence de la Cour de cassation est claire : les copropriétaires qui n’ont pas l’utilité des services proposés n’ont pas à assumer les charges y afférant. Un équipement qui ne présente aucune utilité objective pour un lot ne peut pas être financé par ce lot.
Le fait que la copropriétaire ait une sonnette et un accès indépendant suffit à démontrer l’absence d’utilité du visiophone pour son lot. Le syndic ne peut pas lui imposer de payer pour un équipement dont elle ne pourra jamais se servir.
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Peut-on refuser de payer pour un visiophone inutile ? |
Oui – l’article 10 de la loi de 1965 impose une répartition en fonction de l’utilité objective. |
| Que faire en AG ? |
Voter contre, demander une répartition différenciée, faire inscrire ses réserves au PV. |
| Que faire si la résolution est adoptée malgré tout ? |
Refuser le paiement et, si nécessaire, contester la décision en justice dans les deux mois. |
| Le syndic a-t-il raison ? |
Non – sa position est contraire à la loi et à la jurisprudence. |
Conclusion : La copropriétaire est en droit de refuser de participer aux frais d’installation du visiophone, car cet équipement ne présente aucune utilité objective pour son lot. Elle doit faire valoir ce droit en AG et, si nécessaire, par la voie judiciaire. Le syndic ne peut pas lui imposer une charge qui ne correspond à aucun service effectif.