Bonjour,
La transformation d’une partie commune spéciale en local utilisé par tous les copropriétaires ne modifie pas automatiquement la répartition des charges de l’ensemble du sous-sol.
1. La distinction entre parties communes générales et spéciales
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de parties communes :
| Catégorie |
Définition |
| Parties communes générales |
Affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. |
| Parties communes spéciales |
Affectées à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires seulement. |
En l’espèce, les sous-sols des bâtiments A, B et C (avec leurs garages) étaient initialement des parties communes spéciales, affectées aux seuls copropriétaires de ces bâtiments. La transformation d’une petite partie de cet espace en local d’AG (utilisé par tous) ne change pas la nature du reste du sous-sol.
Conséquence : Les charges d’entretien et de réparation du sous-sol (infiltrations, pompe de relevage, éclats de béton) doivent, en principe, continuer à être réparties entre les seuls copropriétaires des bâtiments A, B et C, selon les clés de répartition prévues par le règlement de copropriété.
2. Le local transformé : une partie commune générale
Le local aménagé pour les AG, qui sert désormais à tous les copropriétaires, est devenu une partie commune générale. Son entretien doit être réparti entre tous les copropriétaires des 6 bâtiments.
Mais attention : cela ne justifie pas de répartir l’intégralité des charges du sous-sol en charges générales. Seules les charges afférentes à ce local (entretien, électricité, nettoyage, etc.) doivent être réparties entre tous. Les charges concernant le reste du sous-sol (garages, accès, pompe de relevage) restent des charges spéciales aux bâtiments A, B et C.
3. La nécessité d’une régularisation
La situation actuelle est ambiguë car aucun recalcul des tantièmes ni modification du règlement de copropriété n’a été effectué lors de la transformation.
Pour clarifier, il serait souhaitable de :
| Étape |
Action |
| 1 |
Faire établir un constat par un géomètre-expert pour déterminer les surfaces et les affectations exactes. |
| 2 |
Proposer une résolution en AG pour modifier le règlement de copropriété afin de : |
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- Qualifier le local comme partie commune générale. |
|
- Préciser les clés de répartition des charges afférentes à ce local. |
| 3 |
Voter cette modification à la majorité requise (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). |
4. La répartition des charges en l’absence de modification du règlement
Tant que le règlement de copropriété n’a pas été modifié, les clés de répartition initiales restent applicables. Les charges du sous-sol doivent être réparties selon les tantièmes prévus pour les bâtiments A, B et C.
Si le syndic répartit ces charges en charges générales sans modification du règlement, cette pratique est irrégulière et peut être contestée.
5. Peut-on contester une répartition votée en AG ?
L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »
Conséquence : Même si les comptes ont été approuvés en AG, vous pouvez contester votre compte individuel si la répartition est erronée.
| Étape |
Action |
| 1 |
Adresser une LRAR au syndic pour lui demander de justifier la répartition des charges et de rectifier votre compte individuel. |
| 2 |
Si le syndic refuse, vous pouvez : |
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- Ne payer que la somme que vous estimez due, en fournissant votre calcul. |
|
- Attendre que le syndic vous assigne en justice (c’est à lui de prouver le bien-fondé de sa créance). |
| 3 |
Contester devant le tribunal si le syndic persiste, en vous appuyant sur l’article 45-1 du décret et sur le règlement de copropriété. |
6. Les résolutions comportant plusieurs objets : une irrégularité
Vous avez évoqué une résolution portant à la fois sur des travaux d’entretien (enrobé) et sur une option (création de places de parking). Cette pratique est irrégulière.
L’article 11 du décret n° 67-223 impose que chaque résolution porte sur un objet unique. Lorsqu’une résolution mélange deux objets distincts, elle est entachée d’irrégularité et peut être contestée.
En l’espèce :
- Les travaux d’enrobé (entretien) relèvent de l’article 24 (majorité simple).
- La création de places de parking (amélioration) relève de l’article 25 (majorité absolue).
Si la résolution mélange ces deux objets, les votes par correspondance sont défaillants pour la partie modifiée en cours d’AG. Le président de séance peut proposer de scinder la résolution en deux votes distincts (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La transformation en local justifie-t-elle de répartir toutes les charges du sous-sol en générales ? |
Non – seules les charges afférentes au local lui-même doivent être réparties entre tous. |
| Comment régulariser la situation ? |
Modifier le règlement de copropriété pour qualifier le local comme partie commune générale. |
| Puis-je contester une répartition votée ? |
Oui – vous pouvez contester votre compte individuel (article 45-1 du décret n° 67-223). |
| Une résolution mixte est-elle valable ? |
Non – chaque résolution doit porter sur un objet unique (article 11 du décret n° 67-223). |
Conclusion : La transformation d’une partie du sous-sol en local d’AG ne justifie pas de répartir l’ensemble des charges du sous-sol en charges générales. Seules les charges afférentes à ce local doivent être réparties entre tous les copropriétaires. Pour clarifier la situation, il est recommandé de modifier le règlement de copropriété. En cas de répartition erronée, vous pouvez contester votre compte individuel sur le fondement de l’article 45-1 du décret n° 67-223. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner.