Bonjour,
Votre situation soulève une question importante : une assemblée générale peut-elle décider de répartir une charge en « charges générales » alors que le règlement de copropriété prévoit une répartition spécifique ? La réponse est nuancée.
1. Le règlement de copropriété prime sur la décision d’AG
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les charges sont réparties entre les copropriétaires selon les règles fixées par le règlement de copropriété. Celui-ci est un contrat qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs ayants cause (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).
En l’espèce : Le règlement de copropriété prévoit que les charges d’ascenseur et d’escalier ne concernent que les bâtiments E et F. Les copropriétaires du bâtiment D ne sont donc pas tenus de participer à ces charges. Une décision de l’AG ne peut pas modifier la répartition des charges sans respecter les majorités requises (article 11 de la loi du 10 juillet 1965).
La position du syndic (« charges générales ») est contestable : si le règlement de copropriété prévoit une répartition spécifique, l’AG ne peut pas la contourner en votant « charges générales ».
2. L’AG peut-elle modifier la répartition des charges ?
Oui, mais sous conditions.
L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, sauf exception prévue par la loi (par exemple, si des travaux modifient la structure de l’immeuble). Une simple majorité de l’article 24 ou 25 ne suffit pas.
Si la résolution a été votée à la majorité simple (article 24) ou absolue (article 25) , elle est irrégulière et peut être contestée, même après l’approbation des comptes.
Attention : Le délai de contestation des décisions d’AG est de deux mois à compter de la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Si ce délai est dépassé, la décision est définitive.
3. Esthétique et étanchéité : un argument du syndic
Le syndic pourrait invoquer l’aspect esthétique et l’étanchéité de l’édicule pour justifier une répartition en charges générales. Ces arguments sont parfois retenus par les tribunaux lorsque les travaux présentent une utilité pour l’ensemble de la copropriété (exemple : ravalement de façade, toiture).
Mais : L’utilité objective de l’équipement (article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965) doit être démontrée. Le simple fait que le bardage soit visible depuis l’extérieur ne suffit pas à justifier une répartition générale si le règlement de copropriété prévoit une répartition spécifique.
4. Puis-je refuser de payer cet appel de fonds ?
Attention, refuser de payer expose à des risques.
| Risque |
Détail |
| Mise en demeure |
Le syndic vous adressera une LRAR pour vous enjoindre de payer. |
| Poursuites |
Le syndic peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un jugement de condamnation. |
| Hypothèque légale |
Le syndic peut prendre une hypothèque sur votre lot (article 19 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Saisie immobilière |
En cas d’impayés persistants, le syndic peut demander la vente forcée de votre bien. |
La solution la plus prudente : payez l’appel de fonds, puis contester la régularité de la répartition par LRAR. Vous pouvez ensuite demander la rectification des comptes ou engager une action en justice pour obtenir le remboursement des sommes indûment versées (article 45-1 du décret du 17 mars 1967).
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Consulter le règlement de copropriété pour vérifier la clé de répartition des charges d’ascenseur. |
| 2 |
Vérifier le PV de l’AG : la résolution est-elle votée à la bonne majorité ? La clé de répartition est-elle précisée ? |
| 3 |
Adresser une LRAR au syndic pour contester la répartition, en joignant une copie du règlement de copropriété. |
| 4 |
Si le syndic persiste, vous pouvez : |
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- Saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler la résolution (si le délai de 2 mois n’est pas écoulé). |
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- Contester votre compte individuel (article 45-1 du décret du 17 mars 1967) même après approbation des comptes. |
| 5 |
Rapprochez-vous des autres copropriétaires du bâtiment D pour agir collectivement. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic peut-il imposer des charges d’ascenseur à un bâtiment qui n’en a pas ? |
Non, sauf si le règlement de copropriété le prévoit ou si l’AG modifie la répartition à l’unanimité. |
| Le vote « charges générales » suffit-il ? |
Non – une simple majorité ne peut pas modifier la répartition des charges. |
| Que faire si le délai de 2 mois est dépassé ? |
Contester le compte individuel (article 45-1 du décret du 17 mars 1967). |
| Puis-je refuser de payer ? |
Déconseillé – vous risquez des poursuites. Mieux vaut payer et contester ensuite. |
Conclusion : La répartition en « charges générales » est contestable si le règlement de copropriété prévoit une clé spécifique. Le délai de deux mois est un obstacle si la résolution a déjà été votée, mais vous pouvez toujours contester votre compte individuel (article 45-1 du décret du 17 mars 1967). Payez pour éviter les poursuites, puis contestez par LRAR et, si nécessaire, saisissez le tribunal. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé.