Bonjour,
Votre situation est fréquente dans les copropriétés neuves, mais elle est aussi strictement encadrée par la loi. Le syndic provisoire ne peut pas s’installer durablement sans une mise en concurrence préalable.
1. La mise en concurrence du syndic est obligatoire
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
« Le syndic provisoire désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics, effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires. »
Conséquence : Le syndic provisoire doit organiser une mise en concurrence avant que l’assemblée générale ne vote son maintien. Si cette mise en concurrence n’a pas eu lieu, la procédure est irrégulière.
2. Le conseil syndical n’existe pas encore : qui doit faire la mise en concurrence ?
L’article 17 précise que la mise en concurrence peut être effectuée par les copropriétaires eux-mêmes, en l’absence de conseil syndical.
En pratique : Un groupe de copropriétaires peut se réunir avant l’AG, solliciter plusieurs syndics, obtenir leurs contrats et les présenter à l’assemblée. Le syndic provisoire ne peut pas imposer son propre contrat sans avoir mis en concurrence d’autres candidats.
3. L’absence de conseil syndical n’est pas anormale
Avant la première AG, il est normal qu’il n’y ait pas de conseil syndical. L’assemblée constitutive doit élire le premier conseil syndical (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Si l’ordre du jour ne prévoit pas cette élection, c’est une irrégularité que vous pouvez signaler.
4. La durée du contrat : 2 ans et demi est excessive
La durée d’un contrat de syndic ne peut excéder trois ans (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Mais dans le cas d’un syndic provisoire, il est d’usage de proposer une durée plus courte (un an) pour permettre une évaluation rapide. Un contrat de 2 ans et demi est un moyen pour le syndic de se verrouiller.
5. Que faire concrètement avant et pendant l’AG ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Contacter les autres copropriétaires : si possible, échangez avec eux (portes-à-porte, échanges) pour vous coordonner et convenir d’une stratégie commune. |
| 2 |
Demander la mise en concurrence : adressez une demande écrite au syndic (ou au promoteur) pour qu’il présente plusieurs contrats, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. |
| 3 |
Proposer des contrats concurrents : vous-même ou d’autres copropriétaires pouvez solliciter d’autres syndics et déposer leurs contrats à l’ordre du jour. |
| 4 |
En AG, faire élire un président de séance impartial : il doit être compétent et capable de mener les débats. Le syndic ne doit pas diriger l’AG. |
| 5 |
Voter contre le contrat du syndic provisoire : si aucune mise en concurrence n’a été faite, ne validez pas le contrat. |
| 6 |
Proposer un amendement sur la durée du contrat (1 an maximum) si le contrat est voté malgré tout. |
| 7 |
Se faire élire au conseil syndical : c’est le meilleur moyen de contrôler la gestion du syndic par la suite. |
6. Si le contrat est voté malgré tout : les recours
| Recours |
Détail |
| Contestation dans les deux mois |
Vous pouvez contester la résolution (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) si la procédure est irrégulière (absence de mise en concurrence). |
| Convoquer une nouvelle AG |
Le conseil syndical (si élu) ou un groupe de copropriétaires peut convoquer une AG extraordinaire pour révoquer le syndic (article 8 du décret n° 67-223). |
| Demander la désignation d’un administrateur provisoire |
En cas de carence, vous pouvez saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il désigne un administrateur provisoire (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La mise en concurrence est-elle obligatoire ? |
Oui (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Qui doit la faire ? |
Le conseil syndical (s’il existe) ou les copropriétaires eux-mêmes. |
| Le syndic peut-il imposer son contrat sans concurrence ? |
Non – la procédure est irrégulière. |
| Quelle est la durée maximale du contrat ? |
3 ans, mais pour un syndic provisoire, 1 an est recommandé. |
| Que faire en l’absence de conseil syndical ? |
Se faire élire au CS lors de l’AG. |
Conclusion : Le syndic provisoire ne peut pas s’installer durablement sans mise en concurrence. Vous devez exiger la présentation de plusieurs contrats et, en l’absence de conseil syndical, vous organiser avec d’autres copropriétaires pour proposer des contrats concurrents. Si la procédure est irrégulière, vous pouvez contester la résolution dans les deux mois. N’hésitez pas à vous faire élire au conseil syndical pour assurer un contrôle efficace par la suite.