Bonjour,
Votre situation est plus complexe qu’il n’y paraît et divise souvent les juristes.
1. La règle de base : seuls les copropriétaires peuvent être élus au conseil syndical
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est clair :
« Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés […], leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. »
La question est donc de savoir si un propriétaire d’un simple emplacement de parking est un copropriétaire.
2. La jurisprudence : un emplacement de stationnement peut ne pas être un lot
Plusieurs arrêts de la Cour de cassation ont tranché cette question. Voici l’essentiel à retenir :
A. Un droit de jouissance privative ne constitue pas une partie privative
Depuis la loi ELAN (2018), l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
Cette disposition a été introduite pour mettre fin aux pratiques qui consistaient à créer des « lots » constitués uniquement d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune.
B. La jurisprudence antérieure : un parking n’est pas un local
La Cour de cassation a jugé qu’un emplacement de stationnement, même situé dans un sous-sol, peut ne pas constituer un lot de copropriété s’il est défini comme une partie commune à jouissance privative, et non comme un local privatif.
L’arrêt du 13 novembre 2009 (pourvoi n° 06-13.477) précise :
« le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire ».
La Cour a également censuré des règlements de copropriété qui créaient des lots uniquement constitués d’un droit de jouissance privative sur des parties communes.
3. La distinction cruciale : box fermé vs emplacement ouvert
| Situation |
Statut juridique |
| Box fermé (local) |
C’est une partie privative. Vous êtes copropriétaire. Vous pouvez être élu au CS. |
| Emplacement ouvert (non clos) |
C’est souvent une partie commune à jouissance privative. Vous n’êtes alors pas copropriétaire, mais simple titulaire d’un droit de jouissance. |
Dans votre cas, si votre emplacement est un simple marquage au sol, même numéroté, il peut s’agir d’une partie commune à jouissance privative. Le syndic peut alors avoir raison de refuser votre candidature.
4. Ce que dit votre règlement de copropriété
Vous indiquez que votre règlement mentionne un « bâtiment N°4 » pour les garages et emplacements de parking, et que votre place y est répertoriée comme un « lot ».
Mais attention : un règlement de copropriété peut être illégal s’il crée des lots qui ne sont pas conformes à la loi. La jurisprudence de la Cour de cassation s’impose à tous, y compris aux notaires.
Le test à faire :
- Votre place est-elle délimitée par des murs, une porte, un portail ? → C’est un local privatif (box), vous êtes copropriétaire.
- Votre place est-elle un simple marquage au sol, ouvert, sans fermeture ? → C’est une partie commune à jouissance privative, vous n’êtes pas copropriétaire.
5. Un point important : votre compagne est copropriétaire
Vous indiquez vivre depuis janvier 2000 chez votre compagne, copropriétaire d’un appartement. Si vous êtes marié ou pacsé avec elle, vous pouvez être élu au conseil syndical en tant que conjoint (article 21 de la loi de 1965). Si vous êtes simplement en concubinage, cela ne fonctionne pas.
6. Synthèse et recommandations
| Cas |
Conclusion |
| Votre place est un box fermé (local) |
Vous êtes copropriétaire → Le syndic ne peut pas vous refuser. |
| Votre place est un emplacement ouvert (marquage au sol) |
Vous n’êtes pas copropriétaire → Le syndic est dans son droit. |
| Vous êtes marié/pacsé avec votre compagne copropriétaire |
Vous pouvez être élu comme conjoint, quel que soit votre lot. |
7. Que faire concrètement ?
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Consultez votre règlement de copropriété : vérifiez comment l’emplacement est défini (partie privative ou partie commune à jouissance privative).
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Examinez l’acte de vente : il doit mentionner la quote-part de parties communes attachée à votre lot. Si votre lot est uniquement composé d’un droit de jouissance sur un emplacement, c’est un indice fort qu’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative.
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Consultez un avocat spécialisé : un professionnel pourra analyser vos documents et vous dire si votre candidature est recevable.
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Si vous êtes marié/pacsé : vous pouvez vous présenter en tant que conjoint de votre compagne.