Bonjour à tous,
Notre copropriété (ACAHT en VEFA) a été livrée par lots avec des procès-verbaux de réception partielle, signés par l’entreprise et la maîtrise d’œuvre, mais non signés par la maîtrise d’ouvrage (en liquidation judiciaire). Ces PV comportent des réserves.
Ma question : Peut-on adresser une demande à l’assurance dommages-ouvrage (DO) sur la base d’un PV de réception partielle, alors que les réserves n’ont pas été levées ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
Votre situation est délicate, car elle met en jeu plusieurs garanties : l’assurance dommages-ouvrage (DO), la garantie de parfait achèvement (GPA) et la garantie décennale. La réponse dépend de la nature du PV de réception et de la qualification des réserves.
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). Elle peut être partielle lorsque l’ouvrage est livré par lots successifs.
Un PV de réception partielle est un acte valable, même s’il est signé par la maîtrise d’œuvre et l’entreprise, mais pas par la maîtrise d’ouvrage (sauf si celle-ci est en liquidation judiciaire). La réception est alors réputée acquise, car le maître d’ouvrage ne peut s’y opposer.
L’article L. 242-1 du Code des assurances impose au maître d’ouvrage de souscrire une assurance DO avant l’ouverture du chantier. Cette assurance couvre les dommages à l’ouvrage pendant 10 ans, à compter de la réception.
Condition : Pour activer la garantie DO, il faut que l’ouvrage ait été réceptionné. Une réception partielle est une réception. Elle fait donc courir le délai de la garantie décennale et ouvre le droit à l’assurance DO.
En l’espèce : Le PV de réception partielle, même non signé par le maître d’ouvrage, vaut réception. L’assurance DO est donc activable, sous réserve que les dommages constatés soient décennaux (compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination).
| Type de désordre | Garantie applicable | Intervention de l’assurance DO |
|---|---|---|
| Réserves (défauts mineurs, finitions) | Garantie de parfait achèvement (GPA) – 1 an | Non – la DO ne couvre pas les réserves. |
| Dommages décennaux (solidité, étanchéité) | Garantie décennale – 10 ans | Oui – l’assurance DO doit intervenir. |
En l’espèce : Si le PV comporte des réserves, ces dernières ne sont pas couvertes par la DO. La DO ne couvre que les dommages de nature décennale. Les réserves doivent être levées par l’entreprise, sous la garantie de parfait achèvement (GPA).
La liquidation judiciaire du maître d’ouvrage ne prive pas les copropriétaires de leurs droits.
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Identifier la nature des désordres : s’agit-il de réserves (GPA) ou de dommages décennaux (DO) ? |
| 2 | Pour les réserves : adresser une mise en demeure à l’entreprise (ou à son assureur) pour la levée des réserves, dans le cadre de la GPA. |
| 3 | Pour les dommages décennaux : adresser une déclaration de sinistre à l’assureur DO, en joignant le PV de réception partielle. |
| 4 | Si la liquidation judiciaire bloque : saisir le liquidateur pour connaître l’état des garanties et des contrats. |
| 5 | Si l’assureur DO refuse la prise en charge : contester le refus par LRAR, puis saisir le médiateur de l’assurance ou le tribunal. |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Le PV de réception partielle vaut-il réception ? | Oui – même partielle, la réception fait courir les garanties. |
| La DO peut-elle être activée ? | Oui – pour les dommages décennaux, à compter de la réception partielle. |
| Les réserves sont-elles couvertes par la DO ? | Non – elles relèvent de la garantie de parfait achèvement (GPA). |
| Que faire si le maître d’ouvrage est en liquidation ? | Agir directement contre l’entreprise (GPA) ou l’assureur DO. |
Conclusion : Le PV de réception partielle est un acte valable qui ouvre le droit aux garanties. L’assurance DO peut être activée pour les dommages décennaux, mais pas pour les réserves (qui relèvent de la GPA). La liquidation judiciaire du maître d’ouvrage ne vous prive pas de vos droits. Vous pouvez agir directement contre l’entreprise ou l’assureur. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner dans ces démarches complexes.