Bonjour,
La transformation d’une partie commune en partie privative est une opération complexe qui nécessite le respect de règles strictes.
1. Le cadre juridique : vous n’êtes pas propriétaire de la piscine
La piscine et le jardin sont des parties communes. Elles appartiennent à l’ensemble des copropriétaires en indivision (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Vous ne pouvez pas vendre personnellement cette partie commune.
La procédure correcte : la copropriété (représentée par le syndic) doit voter en AG la vente de cette partie commune à l’autre copropriétaire. Le prix de vente est versé au syndicat, puis redistribué entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Vous recevrez donc 42 % du prix de vente.
2. La modification des tantièmes : une conséquence inévitable
Le passage d’une partie commune à une partie privative modifie nécessairement les tantièmes et le règlement de copropriété.
- Répartition des dépenses : Les tantièmes servent de base à la répartition des charges. Si l’autre copropriétaire devient seul titulaire de l’espace piscine, il en assumera les frais d’entretien. La quote-part globale des charges de la copropriété devra être recalculée par un géomètre-expert (article 6 de la loi du 10 juillet 1965).
- Pouvoir décisionnel : Les voix en AG sont proportionnelles aux tantièmes possédés. Une augmentation de sa surface privative augmentera mathématiquement son poids dans les votes.
- Parcelles extérieures : Les espaces extérieurs sont également concernés par les tantièmes s’ils sont transformés en lots privatifs ou s’ils font l’objet d’un modificatif de l’état descriptif de division.
La modification du règlement de copropriété nécessite un vote à la majorité de l’article 26 (double majorité) ou, selon les clauses, l’unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
3. Protection de votre pouvoir de décision : l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une limitation importante :
« Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. »
Conséquence :
- Si vous n’êtes que deux copropriétaires, cette règle impose de fait l’unanimité pour toutes les décisions. Aucun des deux ne peut imposer sa volonté à l’autre sans son accord.
- Si vous êtes trois copropriétaires (le couple marié pouvant compter comme un ou deux copropriétaires selon leur régime matrimonial), le couple pourrait atteindre la majorité pour certaines décisions (comme l’entretien courant).
La notion de « seuil d’un tiers » : contrairement à ce que votre notaire a pu vous indiquer, il n’existe pas de règle absolue imposant 2/3 des tantièmes pour prendre des décisions en copropriété. Les décisions se prennent selon les majorités prévues par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
4. L’obligation d’avoir un syndic : une étape préalable indispensable
Le syndic est obligatoire, même pour une copropriété de 2 lots (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Sans syndic, aucune modification des tantièmes ni vente de partie commune n’est juridiquement valable.
Les risques de l’absence de syndic :
- Impossibilité de prendre des décisions collectives : sans AG, aucune modification du règlement de copropriété ne peut être votée.
- Blocage de la copropriété : les décisions importantes (travaux, vente de parties communes, etc.) ne peuvent pas être prises.
- Responsabilité des copropriétaires : en cas de sinistre ou de litige, les copropriétaires peuvent voir leur responsabilité engagée.
Que faire : vous ou l’autre copropriétaire pouvez vous porter volontaire comme syndic bénévole, ou faire appel à un syndic professionnel (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
5. L’importance de connaître le nombre exact de copropriétaires
Il est essentiel de savoir si le couple marié représente un ou deux copropriétaires :
- Si le couple est un seul copropriétaire (régime de communauté, bien commun) : vous êtes deux copropriétaires. L’article 22 impose l’unanimité pour toutes les décisions, ce qui vous protège.
- Si le couple est deux copropriétaires (biens propres) : vous êtes trois copropriétaires. Ils pourraient alors avoir la majorité pour certaines décisions (article 24).
Comment le savoir ? Consultez le Service de la Publicité Foncière (SPF) pour obtenir l’état descriptif de division et les actes de mutation (article 6 du décret du 17 mars 1967).
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Désigner un syndic (bénévole ou professionnel) pour mettre la copropriété en conformité avec la loi. |
| 2 |
Vérifier le nombre de copropriétaires : consultez le Service de la Publicité Foncière (SPF) pour savoir si le couple marié représente un ou deux copropriétaires. |
| 3 |
Consulter un géomètre-expert pour simuler la nouvelle répartition des tantièmes et établir un nouveau plan de division. |
| 4 |
Consulter un notaire pour rédiger le modificatif du règlement de copropriété et l’acte de vente de la partie commune. |
| 5 |
Voter en AG la modification du règlement de copropriété (majorité de l’article 26 ou unanimité selon les clauses). |
| 6 |
Envisager une compensation : si vous craignez la perte de pouvoir, négociez l’attribution privative d’une autre partie du jardin en échange pour équilibrer les tantièmes. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le rachat va-t-il modifier les tantièmes ? |
Oui – une modification de l’état descriptif de division est nécessaire (article 6 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Les tantièmes extérieurs sont-ils concernés ? |
Oui – les espaces extérieurs sont également inclus dans les tantièmes. |
| Comment me protéger ? |
Voter en AG et, si vous êtes deux, l’unanimité est requise (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Le seuil de 1/3 est-il une règle ? |
Non – les majorités sont fixées par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. |
Conclusion : La vente d’une partie commune à un copropriétaire est possible, mais elle nécessite une procédure stricte : désignation d’un syndic, vote en AG, intervention d’un géomètre et d’un notaire. Les tantièmes seront modifiés, et votre pouvoir de décision dépendra de la nouvelle répartition. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 limite le pouvoir du copropriétaire majoritaire. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner.