Bonjour à tous,
Lors d’une assemblée générale, plusieurs résolutions de modification du règlement intérieur ont été adoptées, proposées par le syndic bénévole qui détient la majorité des voix (avec sa SCI). Ces résolutions :
- restreignent l’accès à certaines parties communes (notamment le code de l’immeuble),
- instaurent des stationnements sur des parties communes à jouissance privative (dans le jardin), alors que le règlement de copropriété interdit l’encombrement des parties communes.
Mes questions :
- Ces modifications du règlement intérieur sont-elles opposables aux copropriétaires si elles contredisent le règlement de copropriété ?
- Quelle majorité aurait été requise pour modifier le règlement de copropriété ?
- Puis-je demander l’annulation de ces résolutions ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
Votre question est très précise et soulève un point juridique essentiel : un règlement intérieur peut-il contredire le règlement de copropriété ? La réponse est claire : non, le règlement intérieur ne peut pas contredire le règlement de copropriété.
1. Le règlement intérieur : un document complémentaire, mais non contraire
Le règlement intérieur (RI) a pour objet de compléter et préciser le règlement de copropriété (RC) sur des points de détail (horaires, tri sélectif, etc.). Il ne peut pas :
- Contredire le RC.
- Modifier des règles essentielles (destination de l’immeuble, répartition des charges, usage des parties communes).
Conséquence : Une clause du RI qui contredit une clause du RC est inopposable aux copropriétaires, même si elle a été votée en AG.
2. L’opposabilité du règlement intérieur
| Document |
Opposabilité |
| Règlement de copropriété |
Opposable à tous les copropriétaires et à leurs ayants cause, après publication au fichier immobilier (article 13 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Règlement intérieur |
Opposable aux copropriétaires qui ont voté la résolution (ou qui étaient présents à l’AG), mais inopposable s’il contredit le RC. |
Référence : Le règlement intérieur est un document interne, non publié, qui ne peut pas créer des droits ou des obligations contraires au RC.
3. Quelle majorité pour modifier le règlement de copropriété ?
Si la modification porte sur la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, elle doit être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (double majorité : majorité des copropriétaires + 2/3 des voix).
Exemples :
- Création de places de parking dans le jardin (changement de l’affectation des parties communes).
- Restriction d’accès à certaines parties communes (modification de la jouissance).
Si la modification ne concerne que le règlement intérieur (et ne contredit pas le RC), elle peut être adoptée à la majorité de l’article 24 ou 25 selon la nature de la résolution.
4. Les résolutions votées en AG : que faire ?
| Résolution |
Validité |
| Création de parkings dans le jardin |
Illégale – elle modifie l’affectation des parties communes sans passer par l’article 26. |
| Restriction d’accès au code de l’immeuble |
Illégale – l’accès aux parties communes est un droit attaché à chaque lot (article 9 de la loi de 1965). |
| Suppression des indemnités pour travaux |
Illégale – l’article 9, III de la loi de 1965 garantit une indemnité en cas de privation de jouissance. |
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Contester les résolutions : vous pouvez demander l’annulation des résolutions dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 2 |
Si le délai est dépassé : vous pouvez invoquer l’inopposabilité du RI devant le tribunal, car il contredit le RC (qui est un document plus solide juridiquement). |
| 3 |
Mettre en demeure le syndic : adressez-lui une LRAR pour lui demander de cesser les pratiques illicites (stationnement dans le jardin, restriction d’accès). |
| 4 |
Saisir le tribunal : en dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’illégalité des mesures et demander réparation du préjudice. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le RI peut-il contredire le RC ? |
Non – le RI est inopposable s’il contredit le RC. |
| Quelle majorité pour modifier le RC ? |
Article 26 (double majorité) si la modification porte sur la jouissance des parties communes. |
| Puis-je contester les résolutions ? |
Oui – dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42), ou en invoquant l’inopposabilité du RI. |
| Que faire si le syndic persiste ? |
Mise en demeure, puis saisine du tribunal. |
Conclusion : Un règlement intérieur ne peut pas contredire le règlement de copropriété. Les résolutions modifiant le RI pour instaurer des parkings ou restreindre l’accès aux parties communes sont inopposables si elles contredisent le RC. Vous pouvez contester ces résolutions dans les deux mois ou invoquer l’inopposabilité du RI devant le tribunal. Si le syndic persiste, vous pouvez le mettre en demeure et saisir la justice.