Bonjour,
Nous avons une panne de VMC dans notre immeuble.
Le montant du devis proposé par le prestataire est superieur au montant nécessitant une mise en concurrence que l’on vote en AG chaque année.
Ayant déjà eu un échange sur ce sujet dans le passé avec un copropriétaire, le syndic se positionne en indiquant que pour des travaux d’entretien pas de mise en concurrence nécessaire et que si mise en concurrence cela coûtera des frais supplémentaires…
Sachant que nous ne pouvons pas rester sans VMC jusqu’à la prochaine AG (en Janvier prochain ) pour voter un devis plutôt qu’un autre.
Nous sommes un peu perdu sur le sujet. Ya t il une subtilité que nous ne comprenons pas?
Si vous avez des conseils, des partages d’expérience ou m’éclairer sur le sujet je suis preneur.
Merci d’avance.
Bonjour,
Une panne de VMC est une urgence sanitaire et technique. Le syndic ne peut pas s’abriter derrière le seuil de mise en concurrence pour laisser l’immeuble sans ventilation jusqu’en janvier.
1. La VMC : une urgence sanitaire et patrimoniale
Une panne de VMC n’est pas qu’un simple désagrément. L’arrêt de la ventilation mécanique entraîne :
| Risque |
Conséquence |
| Sanitaire |
Dégradation rapide de la qualité de l’air (hausse du CO₂, polluants, moisissures). |
| Patrimonial |
Humidité non évacuée → moisissures, dégradations des peintures et des structures. |
| Légal |
L’obligation de maintenir un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). |
La panne de VMC est donc une urgence, car elle compromet la salubrité de l’immeuble et la santé des occupants.
2. Le syndic peut engager les travaux sans attendre l’AG
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »
L’urgence prime sur le formalisme :
- Le syndic n’a pas besoin d’attendre un vote de l’AG pour engager les travaux.
- La mise en concurrence, bien que recommandée, peut être dispensée en cas d’urgence (jurisprudence constante).
- Le syndic doit toutefois consulter le conseil syndical avant d’agir (article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
En l’espèce : Votre syndic ne peut pas se retrancher derrière le seuil de mise en concurrence pour ne pas agir. Il doit faire intervenir un prestataire dans les plus brefs délais.
3. La procédure à suivre par le syndic
| Étape |
Obligation |
| 1. Avis du conseil syndical |
Le syndic doit consulter le CS avant d’engager les travaux (article 37 du décret du 17 mars 1967). |
| 2. Information des copropriétaires |
Le syndic doit informer les occupants de la situation (affichage ou courrier). |
| 3. Provision |
Le syndic peut demander une provision ne dépassant pas ⅓ du montant estimé des travaux (article 37 du décret du 17 mars 1967). |
| 4. Convocation d’une AG |
Le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratifier les travaux. Le délai de 21 jours n’est pas applicable en cas d’urgence. |
| 5. Vote du solde |
Le reste du financement doit être voté en AG. |
4. Que faire si le syndic refuse d’agir ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Saisir le conseil syndical – il doit mettre le syndic en demeure d’agir (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 2 |
Adresser une LRAR au syndic – lui rappeler ses obligations (article 18) et lui fixer un délai de 8 jours. |
| 3 |
Demander une AG extraordinaire – le conseil syndical ou 1/4 des copropriétaires peut la convoquer (article 8 du décret du 17 mars 1967). |
| 4 |
Engager la responsabilité du syndic – en cas d’inaction, le syndic engage sa responsabilité civile pour carence (article 18). |
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Une panne de VMC est-elle une urgence ? |
Oui – elle affecte la salubrité et la santé des occupants. |
| Le syndic peut-il agir sans attendre l’AG ? |
Oui – article 18 de la loi du 10 juillet 1965. |
| La mise en concurrence est-elle obligatoire ? |
Non, en cas d’urgence – l’urgence prime sur le formalisme. |
| Que faire si le syndic refuse d’agir ? |
Saisir le CS, LRAR, AG extraordinaire, et engager sa responsabilité. |
Conclusion : La panne de VMC est une urgence qui oblige le syndic à agir sans délai. Il ne peut pas s’abriter derrière le seuil de mise en concurrence ou l’attente de la prochaine AG. Saisissez le conseil syndical et, si nécessaire, adressez une mise en demeure au syndic. En cas d’inaction, sa responsabilité peut être engagée.
Merci pour ce forum et pour cette réponse précise et complète qui m’est bien utile 
Merci pour votre retour et ravi d’avoir pu vous apporter quelques éléments de réponse.
N’hésitez pas à nous tenir informés de la suite : décision du syndic, échanges avec le conseil syndical, intervention du prestataire ou résolution trouvée.
Les retours d’expérience sont précieux pour la communauté, car chaque situation vécue peut aider d’autres copropriétaires confrontés aux mêmes problématiques.
C’est justement l’objectif du forum : partager les questions, les solutions et les bonnes pratiques pour rendre la gestion d’une copropriété plus simple pour tous.
Au plaisir de vous relire sur le forum.
Je reviens à nouveau sur la partie facturation du syndic.
S’agissant d’une réparation nécessaire à l’entretien de l’immeuble, le syndic indique qu il faut créer un marché travaux pour payer les prestataires. Je suis perplexe.
Quelle est la règle en terme de facturation ?
Merci à nouveau pour votre aide.
Bonjour,
Nous avons eu un devis et le syndic a demandé l’avis du CS pour lancer les travaux sans attendre la prochaine AG.
Le CS a émis un avis favorable compte tenu de l’enjeu et a recommandé aux co propriétaires d’anticiper une régularisation des charges à la hausse ou appel de fonds du fait de ces travaux urgent.
Cette partie est en cours de discussion pour prévoir et ne pas mettre la co propriété en difficulté d’un point de vu comptable.
Le syndic et le CS ont été très réactifs, c est très appréciable. Dans tous les cas ces travaux devaient être réalisés.
Votre retour me permet d’y voir plus clair et de comprendre les tenants et aboutissants.
Je vous tiens au courant de la suite si j’ai des éléments nouveaux permettant d’aider la communauté.
Bonne journée
Je pense que lorsque le syndic parle de « créer un marché travaux », il fait probablement référence à la création d’une opération exceptionnelle de travaux dans son outil de gestion, avec un suivi administratif et financier spécifique pour la copropriété.
Cela permet notamment de suivre une intervention qui sort de la gestion courante : devis accepté, engagement de la dépense, enregistrement de la facture de l’entreprise et règlement.
Si c’est le cas, la question à poser au syndic est donc simplement :
« Pouvez-vous préciser si la création de cette opération entraîne des honoraires spécifiques et, le cas échéant, vérfier la source contractuelle ? »
La réparation de la VMC reste une dépense de la copropriété. Le point à vérifier concerne donc principalement son traitement administratif et financier ainsi que les éventuels frais facturés par le syndic.
Seul les travaux votés en AG peuvent faire l’ objet d’un appel de charges anticipé (avant travaux ou pendant).
Les dépenses supplémentaires (par rapport au budget prévisionnel) se régularisent après approbation du budget de l’exercice cloturé.
Si le montant de ces travaux exceptionnels de VMC est trop important , par rapport à votre trésorerie courante, le syndic doit convoquer une AG extraordinaire pour faire voter un appel de charge simmédiat.
Je crois comprendre que votre syndic prévoir de rajouter une ligne supplémentaires dans vos prochains budgets prévisionnels , lors de votre prochaine AG.
