Bonjour à tous,
En octobre 2021, une copropriétaire a obtenu le vote de l’attribution d’une jouissance privative d’une terrasse à la majorité de l’article 24. Le règlement de copropriété qualifie pourtant cette terrasse de partie commune (elle donne jour à l’appartement n° 5). La copropriétaire a obtenu 3 procurations, lui donnant à elle seule 3 942 tantièmes sur 10 020.
Mes questions :
- L’attribution d’une jouissance privative sur une partie commune ne devait-elle pas être votée à la double majorité de l’article 26 ?
- La copropriétaire avait-elle le droit de détenir 3 procurations représentant un tel poids dans le vote ?
- La jouissance exclusive a été attribuée à titre personnel, et non rattachée à son lot. Cela signifie-t-il qu’elle pourrait être révoquée par un vote à la majorité simple ?
- Quels sont mes recours ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Votre question soulève plusieurs points juridiques importants.
1. La majorité requise : Article 24 ou Article 26 ?
Le règlement de copropriété est explicite : la terrasse est une partie commune sans attribution de jouissance particulière.
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La règle générale : L’attribution d’un nouveau droit de jouissance privative sur une partie commune constitue une modification du règlement de copropriété et une aliénation de l’usage d’une partie commune. En principe, une telle décision requiert la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).
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L’exception de la « régularisation » (loi ELAN) : La loi ELAN a effectivement permis de « régulariser » des droits de jouissance existant déjà dans les faits mais non mentionnés au règlement, à la majorité simple de l’article 24. Cette exception vise les situations où la jouissance privative était déjà exercée avant la loi.
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Votre cas précis : Si, comme vous l’indiquez, cette jouissance n’existait pas avant le vote d’octobre 2021 et que le règlement confirmait son usage commun, il ne s’agissait pas d’une régularisation mais d’une création. Dans ce contexte, le recours à la majorité de l’article 24 est juridiquement contestable, l’article 26 étant normalement de rigueur pour une telle concession de droit sur une partie commune.
2. Le nombre de procurations et le poids du vote
La question porte sur la validité des 3 procurations détenues par la copropriétaire, totalisant 3 942 tantièmes sur 10 020.
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Nombre de mandats : Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.
- Exception : Il peut en recevoir plus de trois uniquement si le total des voix dont il dispose (les siennes + celles de ses mandants) n’excède pas 10 % des voix du syndicat.
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Analyse de votre situation : La copropriétaire avait exactement 3 procurations. Tant qu’elle ne dépasse pas ce chiffre de trois, la loi ne fixe pas de plafond sur le pourcentage de tantièmes qu’elle peut représenter. Les 3 942 tantièmes (environ 39 %) sont donc légaux car elle n’a pas franchi le seuil du nombre de délégations déclenchant la limite des 10 %.
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Réduction des voix : La règle de réduction des voix (le « poids » d’un copropriétaire majoritaire est réduit à la somme des voix des autres) ne s’applique que s’il possède plus de la moitié des tantièmes (plus de 5 010 ici). Avec 3 942 tantièmes, elle restait en dessous de ce seuil.
3. Jouissance « en nom propre » vs « rattachée au lot »
Le fait que la jouissance ait été attribuée en son nom propre et non rattachée à son lot (lot n°5) a une importance capitale :
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Droit personnel : S’il est attribué « nominativement », il s’agit d’un droit de jouissance personnel. Cela signifie qu’il est lié à la personne et non à la propriété du lot. En théorie, ce droit s’éteint si elle vend son appartement.
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Révocabilité : Un droit de jouissance, même personnel, voté en AG, ne peut pas être révoqué « à la légère » par un simple vote ultérieur, sauf si la décision initiale prévoyait une durée limitée ou des conditions de révocation (comme un usage abusif).
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Usage actuel : Le fait qu’elle loue en saisonnier ne révoque pas automatiquement le droit, sauf si le règlement de copropriété ou la résolution d’AG limite cet usage à l’occupant propriétaire.
4. Recours possibles
Le point critique est la date du vote : octobre 2021.
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Délai de contestation : Selon l’article 42 de la loi de 1965, les actions contestant les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
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Constat : Ce délai est aujourd’hui largement dépassé. À moins d’une nullité de plein droit (très rare et complexe à prouver), la décision, même si elle a été prise à une majorité insuffisante (article 24 au lieu de l’article 26), est devenue définitive faute de contestation dans les temps.
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le vote devait-il être à l’article 26 ? |
En principe, oui – l’attribution d’une jouissance privative sur une partie commune qui n’existait pas avant relève de l’article 26. L’article 24 ne s’applique que pour les régularisations de droits existants (loi ELAN). |
| Les procurations étaient-elles valables ? |
Oui – 3 procurations est le maximum légal, et le seuil des 10 % ne s’applique pas en deçà de 4 procurations. |
| La jouissance est-elle caduque ? |
Possible – si elle a été attribuée à titre personnel, elle ne suit pas le lot en cas de vente. |
| Quels sont mes recours ? |
Limités – le délai de deux mois est expiré. Vous pouvez proposer une révocation en AG (article 25), mais vous ne pouvez pas contester la décision de 2021. |
Conclusion : Bien que l’utilisation de l’article 24 paraisse erronée pour une création de droit, et que le poids des votes ait été décisif, l’absence de contestation dans les deux mois suivant le vote de 2021 rend cette attribution difficilement attaquable aujourd’hui. Le caractère « personnel » du droit reste cependant un levier si elle décide de vendre son lot, car le droit ne devrait pas être transmis automatiquement à l’acquéreur.