Bonjour,
La réponse dépend de la qualification de la vanne d’arrêt dans le règlement de copropriété.
1. La qualification juridique : vanne commune ou privative ?
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Les parties privatives sont celles qui sont à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
En l’espèce, votre règlement de copropriété dispose que sont privatives :
« Les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou locaux et affectées à l’usage particulier de ceux-ci. »
Cette clause est claire : la vanne d’arrêt située dans la salle de bains, à l’intérieur du lot, et qui ne dessert que ce lot, est une partie privative. Peu importe qu’elle soit située avant ou après le compteur : ce qui compte, c’est qu’elle se trouve à l’intérieur du logement et qu’elle n’a d’utilité que pour ce lot.
Conséquence : La réparation ou le remplacement de cette vanne incombe au propriétaire du lot, et non à la copropriété.
2. Application à votre cas
La vanne d’arrêt est située :
- À l’intérieur de l’appartement (salle de bains).
- À usage exclusif de ce lot (elle permet de couper l’eau uniquement chez ce copropriétaire).
- Avant le compteur individuel, mais cela ne change rien à la qualification : le règlement de copropriété est explicite.
Le syndic a donc commis une erreur en imputant cette facture à la copropriété. Elle doit être réadressée au copropriétaire concerné.
3. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Adresser une LRAR au syndic pour lui demander de rectifier l’imputation de la facture, en citant la clause du règlement de copropriété. |
| 2 |
Demander le remboursement de la somme déjà payée par la copropriété (ou la régularisation sur les charges). |
| 3 |
Si le syndic refuse, vous pouvez : |
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- Contester la résolution d’approbation des comptes (si la facture y figure) dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
|
- Saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’erreur de répartition. |
| 4 |
Informer le conseil syndical pour qu’il exerce son contrôle sur la gestion du syndic. |
4. Modèle de lettre au syndic
« Objet : Contestation de la facture n° [XX] – Imputation erronée des travaux de plomberie
Par la présente, je conteste l’imputation à la copropriété de la facture relative au remplacement de la vanne d’arrêt d’eau située dans le logement du copropriétaire [nom].
Je vous rappelle que le règlement de copropriété stipule que sont privatives « les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou locaux et affectées à l’usage particulier de ceux-ci ». Cette vanne, située dans la salle de bains du lot concerné, remplit cette définition.
En conséquence, je vous demande de bien vouloir rectifier cette imputation et de réadresser la facture au copropriétaire concerné. À défaut de réponse favorable dans un délai de 15 jours, je me réserve le droit de contester cette décision devant le tribunal judiciaire. »
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La vanne est-elle une partie privative ? |
Oui – elle est située à l’intérieur du logement et affectée à l’usage exclusif du lot (règlement de copropriété). |
| Qui doit payer la facture ? |
Le propriétaire du lot, et non la copropriété. |
| Que faire si le syndic persiste ? |
LRAR, puis contestation en justice (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Le compteur individuel change-t-il la qualification ? |
Non – ce qui compte, c’est la localisation et l’usage de la vanne. |
Conclusion : La vanne d’arrêt située dans la salle de bains d’un lot est une partie privative, conformément à la clause du règlement de copropriété. La facture de son remplacement doit être supportée par le propriétaire du lot, et non par la copropriété. Vous pouvez contester cette imputation par LRAR et, si nécessaire, saisir le tribunal.