Bonjour,
Votre question soulève plusieurs points juridiques importants. La durée du mandat du syndic est encadrée par la loi, mais elle peut être négociée lors de l’AG.
1. Le contrat de syndic est un mandat à durée déterminée
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée.
La durée maximale est de 3 ans, mais elle peut être inférieure (1 an, 2 ans) selon le vote de l’AG. Le contrat doit préciser les dates calendaires de prise d’effet et de terme .
2. Peut-on proposer un mandat de 12 mois en AG ?
Oui, tout à fait. L’assemblée générale est souveraine pour fixer la durée du mandat du syndic, dans la limite de 3 ans. Rien n’interdit de proposer une durée d’un an.
En pratique :
- Le président de séance peut proposer un amendement à la résolution pour réduire la durée du mandat à 12 mois.
- Cet amendement est soumis au vote de l’AG (majorité de l’article 25).
Si le syndic refuse :
- Le syndic peut refuser d’accepter un mandat de 12 mois.
- Dans ce cas, l’AG est appelée à voter sur le contrat proposé (36 mois) ou à le rejeter.
- Le syndic n’est pas obligé d’accepter une durée qu’il estime insuffisante. Il peut tout à fait dire qu’il ne souhaite pas se renouveler pour une durée inférieure à 3 ans.
3. Que se passe-t-il si l’AG rejette le contrat du syndic ?
Si l’AG vote contre le renouvellement du syndic (et qu’aucun autre contrat n’est proposé) :
- Le contrat du syndic se termine à la date prévue, soit le 30 juillet.
- À compter du 31 juillet, la copropriété se retrouve sans syndic.
Conséquences :
- Le syndic sortant doit organiser la passation et transmettre les archives (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
- Le président du conseil syndical (ou tout copropriétaire) peut convoquer une nouvelle AG pour désigner un syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Risque : Se retrouver sans syndic peut être préjudiciable (gestion des comptes, paiement des fournisseurs, etc.). Mais c’est un risque que vous pouvez assumer si vous êtes prêts à agir rapidement.
4. Le nouveau contrat peut-il prendre effet le 09 juillet ?
Non, ce n’est pas légal. Un nouveau contrat ne peut pas prendre effet avant la fin du contrat en cours.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le nouveau contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’AG . L’ancien contrat court jusqu’au 30 juillet.
Solution :
- Si l’AG du 09 juillet vote un nouveau syndic, la prise d’effet du nouveau contrat doit être fixée au 31 juillet (ou à une date ultérieure).
- Le syndic sortant reste en fonction jusqu’au 30 juillet.
Si le syndic sortant propose un nouveau contrat (renouvellement), la date de prise d’effet peut être fixée au 09 juillet, mais uniquement si l’AG le décide et que l’ancien contrat est résilié anticipativement. Cela nécessite un accord entre les parties.
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
En AG, proposez un amendement pour limiter la durée du mandat à 12 mois. |
| 2 |
Si le syndic refuse, vous pouvez : |
|
- Voter contre le contrat de 36 mois. |
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- Préparer une nouvelle AG dès le 10 juillet pour désigner un nouveau syndic. |
| 3 |
Anticipez : pour la prochaine AG, préparez la mise en concurrence plusieurs mois à l’avance (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 4 |
Si vous vous retrouvez sans syndic, tout copropriétaire peut convoquer une AG pour en désigner un nouveau (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic peut-il refuser un mandat de 12 mois ? |
Oui – il n’est pas obligé d’accepter. |
| Que se passe-t-il si l’AG rejette le contrat ? |
Le syndic sortant le 30 juillet, la copropriété se retrouve sans syndic. |
| Le nouveau contrat peut-il prendre effet le 09 juillet ? |
Non – il doit prendre effet au plus tôt un jour franc après l’AG, et après la fin de l’ancien contrat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Que faire pour changer de syndic ? |
Anticiper la mise en concurrence plusieurs mois avant l’AG (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
Conclusion : Vous pouvez proposer un mandat de 12 mois en AG, mais le syndic peut refuser. Si vous votez contre son contrat et qu’aucun autre syndic n’est désigné, vous vous retrouverez sans syndic au 30 juillet. Le nouveau contrat ne peut pas prendre effet avant la fin de l’ancien. Pour éviter ces difficultés, il est recommandé de préparer un changement de syndic plusieurs mois à l’avance, comme le prévoit l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.