Bonjour,
Votre question est parfaitement légitime. La réponse est nuancée : la dispense de mise en concurrence est légale, mais elle doit respecter une procédure précise.
1. Le principe : une mise en concurrence obligatoire tous les trois ans
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa version issue de la loi ALUR et de l’ordonnance du 30 octobre 2019) dispose que :
« En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel […], le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type ».
Cette obligation pèse sur le conseil syndical, et elle doit être réalisée tous les trois ans, avant l’assemblée générale appelée à désigner le syndic.
2. L’exception : la dispense de mise en concurrence
Le même article 21 prévoit une dérogation :
« Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente ».
Deux conditions cumulatives :
- La dispense doit être votée à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, soit l’article 25).
- La demande de dispense doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG précédente (celle de l’année N-1, et non celle de l’année N où le syndic est désigné).
3. La résolution proposée par votre syndic est-elle légale ?
La formulation est imparfaite, mais la démarche peut être régularisée.
| Point |
Analyse |
| La dispense est soumise au vote |
Votre syndic a prévu une résolution, ce qui est conforme à la loi. |
| La majorité requise |
La dispense doit être votée à la majorité absolue (article 25), et non à la majorité simple. La résolution doit le préciser. |
| L’ordre du jour de l’AG précédente |
La loi exige que la demande de dispense ait été inscrite à l’ordre du jour de l’AG précédente (celle de l’année N-1). Si ce n’est pas le cas, la dispense est irrégulière. |
| La formulation |
La résolution proposée indique que « cette disposition n’a pas de caractère automatique ». C’est exact, mais la formulation est trompeuse : la dispense n’est pas automatique, mais elle doit être votée et demandée en amont. |
En l’espèce : Si la demande de dispense n’a pas été inscrite à l’ordre du jour de l’AG précédente, la dispense est irrégulière. Le conseil syndical ne peut pas décider unilatéralement de ne pas mettre en concurrence.
4. Le conseil syndical peut-il être dispensé sans avoir cherché d’autres candidats ?
Oui, c’est le principe de la dispense. La dispense permet au conseil syndical de ne pas rechercher d’autres candidats. Mais cette dispense doit être votée en amont par l’assemblée générale.
Attention : La dispense ne signifie pas que le syndic en place est automatiquement reconduit. L’assemblée générale reste souveraine pour désigner le syndic de son choix, et tout copropriétaire peut proposer un contrat concurrent (article 21, alinéa 6).
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Vérifiez si la demande de dispense a été inscrite à l’ordre du jour de l’AG précédente. Si ce n’est pas le cas, la dispense est irrégulière. |
| 2 |
En AG, si la dispense est proposée, vérifiez qu’elle est soumise à la majorité absolue (article 25) et non à la majorité simple. |
| 3 |
Si vous estimez que la mise en concurrence est nécessaire, vous pouvez, en tant que copropriétaire, demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen de projets de contrat de syndic que vous aurez vous-même recherchés (article 21). |
| 4 |
Si la dispense est votée irrégulièrement, vous pouvez contester la décision dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi de 1965). |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La dispense de mise en concurrence est-elle légale ? |
Oui, mais elle doit être votée à la majorité absolue (article 25) et avoir été demandée à l’AG précédente. |
| Peut-elle être votée sans débat préalable ? |
Non – elle doit figurer à l’ordre du jour et être soumise au vote. |
| Le conseil syndical peut-il être dispensé sans avoir cherché d’autres candidats ? |
Oui – c’est le principe de la dispense, mais elle doit être votée en amont. |
| Que faire si la dispense est irrégulière ? |
Contester la décision dans les deux mois (article 42). |
| Puis-je proposer un contrat concurrent ? |
Oui – tout copropriétaire peut le faire (article 21). |
Conclusion : La dispense de mise en concurrence est légale, mais elle est strictement encadrée. Elle doit être votée à la majorité absolue et avoir été demandée à l’AG précédente. Si ces conditions ne sont pas remplies, la décision est irrégulière et peut être contestée. En tant que copropriétaire, vous avez également la possibilité de proposer vous-même des contrats concurrents.