Bonjour,
Votre question est très précise et repose sur un texte bien identifié : l’article R. 174-10 du Code de la construction et de l’habitation.
1. Le cadre légal : l’article R. 174-10 du Code de la construction et de l’habitation
L’article R. 174-10 du Code de la construction et de l’habitation impose une répartition des frais de chauffage en deux parties :
« Les frais de combustible ou d’énergie sont répartis entre les locaux des différents occupants en fonction de la consommation mesurée individuellement ou par bâtiment. Une partie de ces frais, qui ne peut être inférieure à 30 % ni supérieure à 50 %, est répartie entre ces locaux proportionnellement à la surface ou au volume de chacun d’eux. »
Le texte est clair :
- Une part fixe (entre 30 % et 50 %) : répartie en fonction de la surface ou du volume de chaque logement.
- Une part variable (entre 50 % et 70 %) : répartie en fonction de la consommation mesurée individuellement.
Le syndic actuel a donc raison en principe : la répartition 30 % fixe / 70 % variable est conforme à la loi.
2. Le texte s’applique-t-il à votre copropriété ?
Oui, car l’article R. 174-10 s’applique à tous les immeubles équipés d’un chauffage collectif, qu’ils soient anciens ou récents.
Toutefois, la loi permet à l’assemblée générale de voter une clé de répartition différente (par exemple, 100 % individuel comme le faisait l’ancien syndic). Mais cette dérogation doit être votée par l’AG. En l’absence de vote, le syndic est tenu d’appliquer la règle légale.
3. Les contrats P1, P2, P3 : une précision importante
Votre chaufferie fonctionne avec plusieurs contrats :
- P1 : combustible (énergie) – concerne la consommation réelle.
- P2 : conduite et maintenance (entretien).
- P3 : fonds de réparation (gros entretien, travaux).
L’article R. 174-10 ne s’applique qu’aux frais de combustible ou d’énergie (P1). Les frais d’entretien et de maintenance (P2 et P3) ne sont pas soumis à la règle du 30/70. Ils sont répartis selon les tantièmes (ou selon une clé spécifique votée en AG).
Le syndic actuel applique donc la loi correctement : il répartit le P1 selon la règle du 30/70, et le P2/P3 selon les tantièmes.
4. Pourquoi l’ancien syndic faisait autrement ?
Si l’ancien syndic répartissait tout à 100 % individuel, il n’appliquait pas la loi. Il était peut-être toléré par l’AG, mais cela ne rendait pas la méthode légale. Le nouveau syndic a le devoir d’appliquer la loi, sauf si l’AG vote une dérogation.
5. Que faire si le règlement de copropriété est silencieux ?
Le règlement de copropriété doit préciser les clés de répartition des charges (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). S’il est silencieux sur ce point, c’est la loi qui s’applique.
L’AG peut voter une dérogation à la règle des 30/70 (par exemple, 40/60 ou 100 % individuel), mais cette décision doit être prise à la majorité de l’article 25 (majorité absolue). Une simple résolution en AG peut modifier la répartition, même si le règlement est silencieux.
6. Le coefficient de correction : une obligation ?
La loi impose également des coefficients de correction pour tenir compte de la situation des logements (exposition, étage, etc.). Ces coefficients doivent être fixés par l’AG.
En l’espèce : Si votre copropriété est livrée depuis 2015, ces coefficients ont probablement été définis par le promoteur lors de la construction.
7. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Vérifier les PV d’AG : une décision antérieure a-t-elle été votée sur la répartition du chauffage (100 % individuel, 30/70, etc.) ? |
| 2 |
Consulter le règlement de copropriété : précise-t-il une clé de répartition pour le chauffage ? |
| 3 |
Proposer une résolution en AG pour modifier la répartition (par exemple, 100 % individuel), en expliquant les avantages pour les économes. |
| 4 |
Contester les comptes si la répartition vous paraît injuste. Le conseil syndical peut demander une vérification des comptes (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 5 |
Si le syndic persiste à appliquer la loi, c’est son droit. Vous pouvez proposer une modification en AG, mais la loi reste la règle par défaut. |
8. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La règle 30/70 est-elle obligatoire ? |
Oui, sauf si l’AG vote une dérogation (article R. 174-10 du CCH) . |
| S’applique-t-elle à tous les frais de chaufferie ? |
Non – seule la part combustible (P1) est concernée. P2 et P3 sont répartis selon les tantièmes. |
| Puis-je m’opposer au syndic ? |
Non – il applique la loi. Vous pouvez toutefois demander une modification en AG. |
| Que faire pour changer ? |
Proposer une résolution en AG pour modifier la clé de répartition. |
| Le règlement de copropriété prime-t-il sur la loi ? |
Oui, s’il prévoit une répartition différente. |
Conclusion : Le syndic actuel applique correctement la loi en répartissant les frais de combustible selon la règle des 30 % fixe et 70 % variable. Si vous souhaitez revenir à une répartition 100 % individuelle, vous devez le faire voter en AG, car la loi ne l’impose pas. La pratique de l’ancien syndic était une tolérance, mais elle n’était pas conforme à la loi.