Bonjour,
Votre situation est malheureusement classique et soulève une question fréquente en copropriété : qui supporte les charges exceptionnelles lorsque la vente intervient entre le moment où la charge est décidée et celui où elle est exigible ?
1. L’indemnité de départ à la retraite du gardien : une charge obligatoire
L’indemnité de départ à la retraite d’un gardien ou d’un employé d’immeuble est une obligation légale prévue par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles (n°1043) .
Cette indemnité est due par l’employeur, c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires. Elle est calculée en fonction de l’ancienneté du salarié et peut représenter une somme importante pour la copropriété .
Il s’agit d’une charge de copropriété qui doit être répartie entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, au même titre que les salaires et charges sociales du gardien.
2. Qui doit payer cette charge : le vendeur ou l’acquéreur ?
La règle est la suivante : les charges sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où le syndic appelle les fonds.
- Si l’appel de fonds est émis avant la signature de l’acte authentique, il incombe au vendeur.
- Si l’appel de fonds est émis après la signature de l’acte authentique, il incombe à l’acquéreur.
En l’espèce, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
| Élément |
Analyse |
| Date de l’AG |
L’AG a eu lieu le 18 décembre, avant la signature de l’acte authentique. Mais cela ne suffit pas à déterminer qui doit payer. |
| Date de l’appel de fonds |
C’est la date de l’appel de fonds (et non celle de l’AG) qui détermine le redevable. Si l’appel de fonds est émis avant la vente, le vendeur est redevable ; s’il est émis après, c’est l’acquéreur. |
| Nature de la charge |
L’indemnité de départ à la retraite est une charge exceptionnelle (non prévue dans le budget prévisionnel). Elle doit faire l’objet d’un vote en AG et d’un appel de fonds spécifique. |
Attention : Contrairement aux charges courantes (qui sont souvent réparties entre vendeur et acquéreur au prorata dans l’acte de vente), les charges exceptionnelles sont généralement dues en totalité par le copropriétaire au moment de l’appel de fonds.
3. L’information dans le pré-état daté
Le pré-état daté est un document informatif remis à l’acquéreur avant la signature du compromis. Il doit mentionner les charges et les éventuelles procédures en cours, mais il n’a pas de caractère exhaustif. Comme l’a rappelé un intervenant, « le pré-état daté est seulement indicatif ».
En l’espèce : L’absence de mention du départ à la retraite du gardien dans le pré-état daté est regrettable, mais elle ne rend pas la charge nulle. Si le départ à la retraite a été décidé ou voté après la date du pré-état, le syndic n’avait pas à l’y mentionner.
4. Que faire pour contester ou limiter la charge ?
| Action |
Détails |
| 1. Vérifier la date de l’appel de fonds |
Demandez au syndic la date exacte de l’appel de fonds relatif à l’indemnité. Si l’appel a été émis avant la vente, le vendeur est redevable. |
| 2. Négocier avec le vendeur |
Il est toujours possible de conclure un accord avec le vendeur pour qu’il prenne cette indemnité à sa charge, même si l’appel de fonds est émis après la vente. Cette clause peut être insérée dans l’acte authentique. |
| 3. Contester la répartition en AG |
Si la résolution votant l’indemnité a été adoptée, vous pouvez la contester dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 4. Consulter le notaire |
Le notaire est le mieux placé pour vous conseiller sur la répartition des charges entre vendeur et acquéreur et pour vous aider à négocier une clause de partage. |
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| L’indemnité de départ à la retraite est-elle une charge obligatoire ? |
Oui – elle est prévue par la convention collective des gardiens et constitue une charge de copropriété. |
| Qui doit la payer ? |
Celui qui est copropriétaire au moment de l’appel de fonds : le vendeur si l’appel est émis avant la vente, l’acquéreur s’il est émis après. |
| L’absence de mention dans le pré-état daté est-elle problématique ? |
Non – le pré-état est indicatif. Une charge décidée après sa rédaction peut ne pas y figurer. |
| Que faire ? |
Vérifier la date de l’appel de fonds et, si nécessaire, négocier avec le vendeur ou contester la décision en justice. |
Conclusion : La charge liée au départ à la retraite du gardien est légale et obligatoire. La question de savoir qui doit la payer dépend de la date de l’appel de fonds, et non de la date de l’AG. Si l’appel de fonds est émis après votre entrée en copropriété, vous serez redevable de votre quote-part, sauf à négocier une clause de partage avec le vendeur. N’hésitez pas à consulter votre notaire pour vous guider dans cette négociation et pour vérifier les mentions de l’acte de vente.