Bonjour,
Votre question est parfaitement légitime. La réponse dépend du contrat de syndic et de la clause de révision qu’il contient. Si la formule de révision est clairement définie, le syndic doit s’y conformer.
1. Le contrat de syndic fait la loi des parties
Le contrat de syndic est un document contractuel qui lie le syndicat des copropriétaires et le syndic. Il fixe les obligations de chacun, y compris le montant des honoraires et les modalités de leur révision.
Principe : Le contrat doit être respecté par les deux parties. Si le contrat prévoit une formule de révision des honoraires basée sur un indice (comme l’ICC), le syndic doit appliquer cette formule. Il ne peut pas décider unilatéralement d’une augmentation différente.
2. L’indice du coût de la construction (ICC) : un indicateur économique
L’ICC (Indice du Coût de la Construction) est un indice publié par l’INSEE. Il mesure l’évolution des coûts de construction et sert souvent de référence pour la révision des loyers commerciaux, des contrats de syndic, etc.
Pour la période concernée (T2 2024 à T2 2025), l’ICC a connu une baisse. Cela signifie que le coût de la construction a diminué sur cette période.
Conséquence : Si le contrat prévoit une révision basée sur l’évolution de l’ICC, le syndic ne peut pas augmenter ses honoraires lorsque l’indice est en baisse. Il doit soit maintenir le montant, soit le diminuer, conformément à la variation de l’indice.
3. Le syndic peut-il proposer une révision même si l’ICC est en baisse ?
Cela dépend de la formulation du contrat.
| Formulation du contrat |
Interprétation |
| « Les honoraires sont révisés chaque année en fonction de la variation de l’ICC » |
La révision est obligatoire : si l’ICC augmente, les honoraires augmentent ; s’il baisse, ils baissent. |
| « Les honoraires peuvent être révisés chaque année en fonction de la variation de l’ICC » |
La révision est facultative : le syndic peut choisir de réviser ou non, mais s’il le fait, il doit appliquer la variation de l’ICC. Il ne peut pas fixer un taux différent. |
En l’espèce : Si le contrat dit « peut être révisée », le syndic a le choix de réviser ou non. Mais s’il décide de réviser, il doit appliquer la variation de l’ICC. Une augmentation de 1 % alors que l’indice est en baisse est contraire à la clause contractuelle.
4. Les moyens de contester la facturation
| Action |
Détail |
| 1. Demander une explication écrite |
Adressez une LRAR au syndic pour lui demander de justifier son augmentation par rapport à la clause contractuelle et à la variation de l’ICC. |
| 2. Saisir le conseil syndical |
Le conseil syndical peut exiger du syndic le respect du contrat et, si nécessaire, refuser la facture lors de l’approbation des comptes. |
| 3. Approbation des comptes en AG |
La facture d’honoraires du syndic est soumise à l’approbation de l’AG. Si les honoraires ne sont pas conformes au contrat, les copropriétaires peuvent voter contre leur approbation. |
| 4. Contestation judiciaire |
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la violation du contrat et obtenir une réduction des honoraires. |
5. Recommandation pour l’avenir
Il est recommandé de limiter la durée du contrat de syndic à un an (renouvelable). Cela permet de contrôler plus facilement les honoraires et de remettre en cause le contrat si le syndic ne respecte pas ses engagements.
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic peut-il augmenter ses honoraires en dehors de la clause contractuelle ? |
Non – il doit respecter la formule de révision prévue au contrat. |
| Peut-il augmenter alors que l’ICC est en baisse ? |
Non – si le contrat lie la révision à l’ICC, la baisse de l’indice doit entraîner une baisse (ou un maintien) des honoraires. |
| Que faire si le syndic persiste ? |
Demander des explications, saisir le conseil syndical, contester en AG, saisir le tribunal. |
| La facture est-elle soumise à l’approbation des comptes ? |
Oui – elle peut être refusée par l’AG si elle n’est pas conforme au contrat. |
Conclusion : Le syndic doit appliquer la clause de révision des honoraires prévue au contrat. Si l’ICC est en baisse, il ne peut pas augmenter ses honoraires. Vous pouvez contester la facture en AG et, si nécessaire, saisir la justice. N’hésitez pas à consulter l’ADIL ou une association de copropriétaires pour vous accompagner.