Bonjour à tous,
Je vends mon appartement le 28 juillet 2026. Au 31 décembre 2025, le syndic m’annonce un solde de charges en ma faveur de 120 € (trop-perçu sur provisions). L’assemblée générale qui doit approuver ce solde ne se tiendra que le 1er septembre 2026, soit après la date de la vente. Mon notaire m’indique que l’acquéreur ne me devra rien.
Ma question : À qui profite légalement ce solde positif, au vendeur ou à l’acquéreur ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
D’un point de vue strictement légal, ce solde positif de 120 € profitera à l’acquéreur et non à vous, bien que vous ayez payé les provisions de charges correspondantes en 2025. Votre notaire a raison : selon les règles par défaut, l’acquéreur ne vous doit rien pour ce trop-perçu.
La répartition des charges en cas de vente est régie par l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Le point 3° de cet article dispose très clairement que :
« Le trop ou moins-perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »
Application à votre situation :
Au 1er septembre 2026, c’est l’acquéreur qui sera le copropriétaire en titre. C’est donc sur son compte que le syndic créditera les 120 €, sans tenir compte du fait que vous avez avancé ces fonds l’année précédente.
Jurisprudence : La Cour de cassation a confirmé que le solde est imputé exclusivement au copropriétaire présent à la date de l’approbation des comptes (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 15-10.440).
Le syndic ne gère pas les proratas entre vendeur et acquéreur. Pour lui, le trop-perçu « suit le lot » et non la personne. Il appliquera la régularisation au propriétaire actuel, quel que soit celui qui a payé les provisions initiales.
Attention : Même si vous aviez passé un accord avec l’acheteur, cet accord serait inopposable au syndic (article 6-3 du décret du 17 mars 1967). Cela signifie que le syndic ne versera jamais les 120 € à une personne qui n’est plus propriétaire au moment de l’AG.
Si votre notaire affirme que l’acquéreur ne vous doit rien, c’est qu’il n’existe probablement aucune clause spécifique dans votre compromis de vente prévoyant un remboursement après coup.
L’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 permet en effet aux parties de convenir d’une répartition différente. Pour que vous puissiez récupérer ces 120 €, il aurait fallu :
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Vérifier l’acte de vente : une clause spécifique prévoit-elle le sort du trop-perçu ? |
| 2 | Si aucune clause n’existe, la règle légale s’applique : le trop-perçu revient à l’acquéreur. |
| 3 | Si vous souhaitez récupérer les 120 €, vous pouvez : |
| - Négocier avec l’acquéreur un accord amiable. | |
| - Saisir le tribunal judiciaire, mais le montant en jeu (120 €) ne justifie probablement pas une procédure coûteuse. | |
| 4 | Pour l’avenir, lors de la rédaction du compromis, veillez à inclure une clause précisant le sort des régularisations de charges entre vendeur et acquéreur. |
| Question | Réponse |
|---|---|
| À qui profite le trop-perçu ? | À l’acquéreur – il est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). |
| Le syndic peut-il me verser directement les 120 € ? | Non – il crédite le compte du copropriétaire au moment de l’AG. |
| L’acquéreur est-il légalement tenu de me rembourser ? | Non – sauf clause contraire dans l’acte de vente (article 6-3 du décret du 17 mars 1967). |
| Que faire pour éviter cela à l’avenir ? | Insérer une clause dans le compromis prévoyant le partage des régularisations. |
Conclusion : Le solde créditeur de 120 € profite à l’acquéreur, car c’est lui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Votre notaire a raison. Si vous souhaitez récupérer cette somme, il vous faudra négocier avec l’acquéreur, car aucune disposition légale ne l’y oblige. Pour l’avenir, veillez à insérer une clause spécifique dans le compromis de vente.