Bonjour,
Votre question est classique dans le cadre d’une acquisition en copropriété ancienne. La réponse dépend de la nature des éléments à sonder et de l’urgence éventuelle.
1. Le plancher est-il une partie commune ou privative ?
La première question à se poser est la qualification du plancher. Dans un immeuble en copropriété, le plancher séparant deux niveaux est généralement considéré comme une partie commune, car il assure la séparation et la solidité de l’immeuble. La jurisprudence considère que les planchers et les plafonds font partie des parties communes, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.
Conséquence : Toute intervention sur le plancher (sondages, réparations, renforcement) affecte les parties communes et doit donc être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.
2. L’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire
L’article 25, b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale doit autoriser :
« L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
En pratique :
- Le vendeur (ou l’acheteur, selon l’accord) doit demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution autorisant les sondages.
- La résolution doit être votée à la majorité de l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires).
- Si les sondages sont réalisés à la demande d’un copropriétaire (vendeur ou acheteur), les frais de convocation de l’AG sont à la charge de ce dernier.
Exception : En cas d’urgence ou de péril (risque d’effondrement), le syndic peut agir de sa propre initiative en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui lui donne le pouvoir de faire procéder à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
3. Qui doit prendre en charge les frais des sondages ?
La règle est la suivante : les frais de sondage sont à la charge de celui qui les demande.
| Situation |
Responsable des frais |
| Sondages demandés par l’acheteur (dans le cadre de ses vérifications) |
À la charge de l’acheteur, sauf accord contraire avec le vendeur. |
| Sondages demandés par le vendeur (pour rassurer l’acheteur ou préparer la vente) |
À la charge du vendeur. |
| Sondages imposés par le syndic ou l’AG (dans l’intérêt de la copropriété) |
À la charge du syndicat (répartis entre tous les copropriétaires selon les tantièmes). |
| Sondages rendus nécessaires par un péril |
À la charge du syndicat, sous réserve de la procédure de péril. |
En l’espèce : les sondages sont demandés par l’acheteur (vous) dans le cadre de votre due diligence. Il est donc très probable que les frais vous incombent, sauf si vous parvenez à un accord avec le vendeur pour un partage.
4. Le syndic peut-il refuser l’accès pour les sondages ?
Le syndic ne peut pas refuser arbitrairement l’accès aux parties communes pour des sondages, à condition que :
- L’autorisation de l’AG ait été obtenue (sauf urgence).
- Les sondages ne compromettent pas la solidité de l’immeuble.
- Les dommages éventuels soient réparés à la charge de l’auteur des travaux.
Si le syndic refuse sans motif valable, le copropriétaire (vendeur ou acheteur) peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une autorisation judiciaire (article 30 de la loi de 1965).
5. Cas particulier : signalement d’un péril à la mairie
Si vous estimez que l’affaissement du plancher présente un danger pour la sécurité des occupants, vous pouvez signaler la situation au maire de la commune.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que le maire peut :
- Faire procéder à une expertise.
- Prendre un arrêté de péril (ordinaire ou imminent).
- Ordonner des travaux d’office, aux frais du propriétaire ou du syndicat.
Cette voie est exceptionnelle et ne dispense pas de l’obtention de l’autorisation de l’AG pour les sondages, sauf si le maire agit d’office.
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Négocier avec le vendeur : proposez un partage des frais de sondage ou une prise en charge totale par le vendeur. |
| 2 |
Demander au vendeur de solliciter l’autorisation du syndic et, si nécessaire, l’inscription à l’ordre du jour d’une AG. |
| 3 |
Si le vendeur refuse de prendre en charge les frais ou de solliciter l’AG, vous devez décider si vous souhaitez financer vous-même les sondages. |
| 4 |
Si vous financez les sondages, assurez-vous que l’AG a bien autorisé l’accès aux parties communes. |
| 5 |
En cas de péril : signalez la situation à la mairie, qui pourra imposer des mesures conservatoires. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Les sondages concernent-ils les parties communes ? |
Oui – le plancher est une partie commune. |
| Faut-il une autorisation de l’AG ? |
Oui – sauf urgence ou péril (article 25 de la loi de 1965). |
| Qui paie les sondages ? |
Celui qui les demande (en l’occurrence, l’acheteur), sauf accord avec le vendeur. |
| Le syndic peut-il refuser l’accès ? |
Non – si l’AG a autorisé les travaux et que les précautions sont prises. |
| Que faire en cas de péril ? |
Signaler à la mairie – elle peut ordonner des expertises et des travaux. |
Conclusion : Avant de vous engager, clarifiez avec le vendeur la prise en charge des frais de sondage et l’obtention de l’autorisation de l’AG. Si le vendeur refuse de coopérer, il peut être prudent de reconsidérer votre offre, car des travaux structurels dans un immeuble ancien peuvent s’avérer très coûteux. En cas de doute sur la solidité de l’immeuble, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé ou à signaler la situation à la mairie.