Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d’un appartement avec deux balcons, qualifiés de « parties communes à usage privatif ». Les deux autres copropriétaires ont évoqué la possibilité de détruire au moins l’un de mes balcons pour éviter des travaux.
Ma question : Est-ce possible ? L’assemblée générale peut-elle décider la suppression de mon balcon contre mon gré ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
La réponse est claire : l’assemblée générale ne peut pas décider unilatéralement de supprimer votre balcon sans votre consentement.
Un balcon, lorsqu’il est attribué à un lot à titre de jouissance privative, est une partie commune (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Le droit de jouissance privative est un droit réel et perpétuel, attaché au lot.
La jurisprudence (Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145) a clairement établi que :
« Le droit de jouissance exclusif et privatif sur une fraction de cour, partie commune, attribué par le règlement de copropriété aux lots, dont il constituait l’accessoire, avait un caractère réel et perpétuel, et que ce droit ne pouvait être remis en cause sans le consentement de son bénéficiaire. »
Conséquence : L’usage effectif du balcon est sans incidence sur sa pérennité. Ce droit ne peut être remis en cause sans votre accord.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que des travaux d’intérêt collectif peuvent être imposés sur les parties privatives, mais :
« Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable ».
La suppression d’un balcon altère durablement la consistance et la jouissance de votre lot. Cette opération ne peut être imposée que si vous y consentez.
L’article 9, III, prévoit une indemnité en cas de privation de jouissance, mais cette indemnité est due lorsque les travaux sont exécutés. Elle ne permet pas de supprimer un droit de jouissance privative sans votre accord.
La destruction de votre balcon constitue une atteinte à votre droit de propriété. Vous pouvez exiger que la copropriété vous indemnise, mais vous n’êtes pas tenu d’accepter la suppression.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ne peut être votée qu’à l’unanimité. Même à l’unanimité, la suppression d’un droit de jouissance privative nécessite votre consentement.
Si le balcon est dangereux (risque d’effondrement) et que les travaux de réfection sont disproportionnés, la copropriété pourrait être amenée à le démolir pour des raisons de sécurité.
Dans ce cas :
Mais si le balcon n’est pas dangereux, la suppression ne peut être imposée.
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Contester la résolution si elle est soumise au vote en AG. Faites inscrire vos réserves au PV. |
| 2 | Demander une expertise indépendante pour évaluer la nécessité des travaux et l’état du balcon. |
| 3 | Refuser la suppression de votre balcon, en invoquant le caractère réel et perpétuel de votre droit de jouissance (jurisprudence de 1992). |
| 4 | Si la résolution est adoptée malgré votre opposition, vous pouvez la contester dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 5 | En cas d’urgence (péril), exiger une indemnité pour la perte de valeur et la privation de jouissance (article 9, III). |
| Question | Réponse |
|---|---|
| L’AG peut-elle supprimer mon balcon contre mon gré ? | Non – le droit de jouissance privative est réel et perpétuel ; il ne peut être supprimé sans votre consentement (Cass. 3e civ., 4 mars 1992). |
| Que dit l’article 9 ? | Il permet des travaux, mais pas une altération durable de la consistance ou de la jouissance du lot. |
| Et si le balcon est dangereux ? | La copropriété peut le démolir pour des raisons de sécurité, mais vous avez droit à une indemnité (article 9, III). |
| Que faire si l’AG décide la suppression ? | Contester dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42). |
Conclusion : L’assemblée générale ne peut pas supprimer votre balcon sans votre consentement, car le droit de jouissance privative est un droit réel et perpétuel. Si une résolution est votée en ce sens, vous pouvez la contester en justice. Si le balcon est dangereux, une démolition peut être justifiée, mais vous aurez droit à une indemnité. N’hésitez pas à faire réaliser une expertise indépendante pour évaluer l’état de votre balcon.