Bonjour,
Cette situation est malheureusement typique des dérives qui peuvent exister dans certaines petites copropriétés. Pour vous aider à y voir plus clair, voici une analyse juridique des points que vous soulevez.
1. Le syndic bénévole : une élection obligatoire, mais des nuances
Un syndic bénévole ne peut pas s’auto-proclamer. La loi est claire :
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et que leur exécution est confiée à un syndic. La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article 25.
Cependant, une nuance importante : l’absence de procès-verbal dans les documents que vous avez reçus ne prouve pas à elle seule l’absence d’élection. Il est possible qu’un PV existe mais ne vous ait pas été transmis, ou que l’élection ait eu lieu mais que le PV soit irrégulier.
Ce que vous pouvez affirmer avec certitude, c’est que si cette personne n’a jamais été élue, elle n’a pas qualité de syndic. Ses actes peuvent alors être contestés, car elle agit sans mandat.
2. La durée du mandat : une correction importante
Le mandat du syndic ne peut pas excéder trois ans et doit être renouvelé par un vote d’assemblée générale pour se poursuivre.
L’article 18 de la loi de 1965 prévoit que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Cette durée ne peut pas dépasser trois ans, mais elle peut être plus courte.
Si le mandat a expiré et qu’aucune nouvelle élection n’a eu lieu, le syndic est alors en situation de carence.
3. L’assemblée générale : des règles à connaître
A. Une AG annuelle est obligatoire
L’article 7 du décret n°67-223 dispose qu’il est tenu, au moins une fois par an, une assemblée générale des copropriétaires.
Le fait qu’aucune AG n’ait eu lieu depuis plus d’un an constitue un manquement grave du syndic à ses obligations.
B. Le délai de convocation est de 21 jours
Sauf urgence, la convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.
Vous étiez donc dans les règles en proposant une date un mois à l’avance.
C. Tout copropriétaire peut-il convoquer une AG ? 
Pas si simplement
C’est le point le plus délicat. La situation dépend de l’existence ou non d’un syndic :
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Si la copropriété est dépourvue de syndic (cas où cette personne n’a jamais été élue) : l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic.
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Si un syndic existe mais refuse de convoquer : le copropriétaire ne peut pas simplement convoquer seul. Il doit d’abord :
- Demander au syndic la convocation.
- Mettre en demeure le syndic.
- En cas de carence persistante, saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire.
Dans votre cas, la question centrale est donc : cette personne a-t-elle un mandat de syndic ? Si elle n’en a jamais eu, la copropriété est dépourvue de syndic et vous pouvez convoquer une AG. Si elle en a un mais qu’il est défaillant, il faut suivre la procédure de mise en demeure.
D. Une AG peut se tenir en l’absence de certains copropriétaires
Oui. Une AG n’a pas besoin que tous les copropriétaires soient présents. Ils doivent seulement avoir été régulièrement convoqués.
4. Le remplacement de la chaudière : une nuance importante
L’article 18 de la loi de 1965 permet au syndic, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Il faut donc distinguer :
- Une réparation urgente (chaudière en panne en plein hiver) : le syndic peut agir rapidement, sous réserve d’en informer ensuite l’AG.
- Un remplacement complet ou une amélioration : cela relève normalement d’une décision collective, sauf si l’urgence est caractérisée.
La vraie question est : y avait-il une urgence réelle ? C’est à vous d’apprécier et, le cas échéant, de contester la décision si vous estimez qu’elle n’était pas justifiée.
5. L’accès au local technique : un droit à nuancer
Un copropriétaire a un droit d’accès aux parties communes. Mais cela ne signifie pas qu’il a un droit permanent à une clé du local technique. L’accès peut être contrôlé pour des raisons de sécurité ou de responsabilité.
Ce que vous pouvez exiger, c’est que le syndic vous permette l’accès lorsque cela est nécessaire, et qu’il ne vous prive pas arbitrairement de vos droits.
6. Les coordonnées des nouveaux propriétaires
Le syndic doit tenir à jour la liste des copropriétaires et vous la communiquer sur demande.
En revanche, consulter la taxe foncière ou les fichiers fiscaux pour identifier les propriétaires n’est pas une démarche accessible à un copropriétaire. La bonne pratique est de :
- Demander au syndic.
- Déposer un mot dans les boîtes aux lettres.
- Consulter les documents de copropriété.
- En dernier recours, passer par le service de la publicité foncière (démarche complexe).
7. Synthèse des réponses à vos questions
| Votre question |
Réponse |
| Peut-on être syndic sans élection ni PV ? |
Non – l’élection en AG est obligatoire, mais l’absence de PV ne prouve pas toujours l’absence d’élection. |
| Le mandat est-il de 3 ans ? |
Oui, maximum – la durée ne peut pas dépasser 3 ans. |
| Peut-elle convoquer une AG sans l’accord des autres ? |
Oui – c’est son obligation, mais elle doit respecter le délai de 21 jours. |
| Tout copropriétaire peut-il convoquer une AG ? |
Seulement si la copropriété est dépourvue de syndic – sinon, il faut passer par une mise en demeure ou un administrateur provisoire. |
| Le remplacement de chaudière doit-il être voté ? |
Pas toujours – en cas d’urgence, le syndic peut agir seul. |
| Ai-je droit aux coordonnées des nouveaux propriétaires ? |
Oui – le syndic doit vous les fournir. |
8. Que faire concrètement ? Les étapes recommandées
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Vérifiez les documents : consultez les PV d’AG que vous avez reçus lors de l’achat (le notaire a dû vous les remettre). Vérifiez si une élection du syndic y figure.
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Prenez contact avec les autres copropriétaires : un mot dans les boîtes aux lettres ou une rencontre informelle peut vous permettre de faire connaissance et de vérifier si eux aussi ont des doutes.
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Adressez une mise en demeure par LRAR au pseudo-syndic pour lui rappeler ses obligations et exiger la convocation d’une AG dans un délai raisonnable.
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Si la copropriété est réellement dépourvue de syndic (absence d’élection) : vous pouvez convoquer vous-même une AG pour désigner un syndic.
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Si un syndic existe mais refuse de convoquer : saisissez le président du tribunal judiciaire pour qu’il désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l’AG.
En conclusion : votre situation n’est pas normale, mais elle peut se régulariser. Ne partez pas du principe que votre copropriété est condamnée – avec de l’implication et les bonnes procédures, vous pouvez rétablir une gestion conforme à la loi. N’hésitez pas à vous faire assister par un avocat spécialisé si les choses s’enveniment.