Bonjour,
Votre situation est malheureusement classique lorsqu’un copropriétaire tente de mettre en concurrence un syndic bien installé.
1. Le syndic peut-il modifier une résolution proposée par un copropriétaire ?
Non, le syndic n’a pas le droit de modifier le fond d’une résolution proposée par un copropriétaire.
Lorsqu’un copropriétaire demande l’inscription d’une question à l’ordre du jour, le syndic doit reproduire fidèlement la résolution proposée. Il ne peut ni en changer le sens, ni y ajouter des commentaires, ni la dénaturer.
Ce que le syndic aurait dû faire :
- Insérer votre résolution telle quelle dans l’ordre du jour.
- Rédiger, si nécessaire, un avis ou un rapport séparé (éventuellement en annexe) pour exprimer ses réserves sur la candidature concurrente.
En modifiant votre résolution par des ajouts discréditant le Cabinet Y, le syndic a violé son obligation de neutralité.
2. Le syndic manque-t-il à son devoir de loyauté ?
Oui, très clairement.
Le syndic a une obligation de loyauté envers le syndicat des copropriétaires. Il ne peut pas utiliser sa position privilégiée pour :
- Discréditer un concurrent en ajoutant des commentaires non sollicités dans une résolution.
- Influencer le vote des copropriétaires en leur présentant une information biaisée.
- Se faire juge et partie en jugeant lui-même de la qualité du concurrent.
Sanction possible : Cette modification tendancieuse peut être constitutive d’un manquement à ses obligations légales, pouvant justifier une contestation de l’AG.
3. La mention « Dans l’hypothèse où… » est-elle légale ?
Non, c’est un abus manifeste.
La mention « Dans l’hypothèse où le mandat du Cabinet X ne serait pas reconduit » est une manœuvre déloyale qui fausse le processus de vote.
La procédure normale :
- La mise en concurrence des syndics doit être loyale.
- Les copropriétaires doivent pouvoir comparer objectivement les offres, sans qu’un candidat soit avantagé par sa position.
- L’AG doit pouvoir se prononcer sur chaque candidature dans des conditions équitables.
Le syndic n’a pas le droit de décider unilatéralement que sa candidature sera examinée avant les autres, ni de conditionner l’examen des concurrents à son propre échec.
4. L’ordre de vote : une question cruciale
La question de l’ordre de vote est essentielle et souvent mal comprise.
Ce que prévoit l’article 19 du décret du 17 mars 1967 :
« Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote […] qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. »
Cet article implique que toutes les candidatures doivent être soumises au vote avant de procéder à un éventuel second tour. Le syndic ne peut donc pas faire voter sur sa propre candidature avant d’avoir soumis les autres au vote.
5. Que faire si l’AG s’est déjà tenue et que le vote a été irrégulier ?
Vous indiquez que l’AG s’est tenue et que :
- Le syndic X n’a pas obtenu la majorité absolue de l’article 25 au premier vote.
- Un second vote (article 25-1) a eu lieu et a élu le syndic X.
- Le vote sur la candidature du Cabinet Y a été refusé.
Cette situation est irrégulière pour plusieurs raisons :
| Irrégularité |
Explication |
| Non-respect de l’article 19 |
Le syndic aurait dû faire voter sur toutes les candidatures avant de procéder au second vote (article 25-1). |
| Refus de soumettre la candidature Y au vote |
C’est une violation du droit des copropriétaires de se prononcer sur toutes les propositions. |
| Le président de séance a manqué à son devoir d’impartialité |
Il a refusé de faire voter sur la candidature Y, alors qu’il en avait l’obligation. |
Conséquences :
- La résolution désignant le Cabinet X est potentiellement annulable.
- L’ensemble de l’AG peut être contestée pour irrégularité.
6. Les délais et recours
Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :
Les décisions de l’assemblée générale peuvent être contestées dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
| Recours |
Délai |
Détails |
| Contestation d’une résolution |
2 mois |
Devant le tribunal judiciaire. |
| Contestation de l’ensemble de l’AG |
2 mois |
Si l’irrégularité affecte l’ensemble de la procédure. |
Recommandations :
- Consultez rapidement un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
- Rassemblez toutes les preuves (convocation, PV, vos échanges avec le syndic).
- Faites inscrire vos réserves dans le procès-verbal (ou demandez leur mention si ce n’est pas fait).
- Ne laissez pas passer le délai de 2 mois – il est très strict.
7. Conseils pratiques pour l’avenir
Pour réussir un changement de syndic :
| Action |
Détail |
| Préparez le terrain en amont |
Rassemblez les copropriétaires favorables au changement avant l’AG. |
| Impliquez le conseil syndical |
Le CS doit piloter la mise en concurrence et présenter un avis objectif. |
| Choisissez un président de séance impartial |
Le président doit garantir la neutralité des débats et des votes. |
| Faites voter sur toutes les candidatures |
Conformément à l’article 19 du décret, toutes les offres doivent être soumises au vote. |
| Faites sortir le syndic sortant |
Pendant l’examen des candidatures concurrentes, le syndic en place devrait quitter la salle. |
| Nommez un secrétaire de séance |
Un copropriétaire (pas le syndic) pour sécuriser la feuille de présence et le PV. |
8. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic peut-il modifier ma résolution ? |
Non – il doit la reproduire fidèlement. |
| Le syndic manque-t-il à son devoir de loyauté ? |
Oui – ses ajouts sont tendancieux et déloyaux. |
| Le syndic peut-il conditionner le vote à sa non-réélection ? |
Non – c’est un abus manifeste. |
| Le vote est-il susceptible d’annulation ? |
Oui – non-respect de l’article 19 et refus de voter sur la candidature concurrente. |
| Quel est le délai pour agir ? |
2 mois après notification du PV (article 42). |