Bonjour,
Le carnet d’entretien n’est pas un document facultatif : c’est une obligation légale du syndic, et son absence de mise à jour constitue un manquement à ses missions. Je vous explique tout en détail.
1. Le carnet d’entretien : une obligation légale pour toutes les copropriétés
Le carnet d’entretien est un document obligatoire depuis le 1er juin 2001, en application du décret n°2001-477 du 30 mai 2001 et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il concerne toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille ou leur ancienneté. Que le syndic soit professionnel ou bénévole, il est tenu à cette obligation.
Le carnet d’entretien est « la mémoire technique » de l’immeuble. Il permet de :
- Tracer l’historique des travaux et des interventions.
- Conserver les diagnostics réglementaires.
- Faciliter la prise de décision en assemblée générale.
- Informer les futurs acquéreurs sur l’état de la copropriété.
2. Le contenu obligatoire du carnet d’entretien
Le décret n°2001-477 fixe précisément le contenu du carnet d’entretien. Il doit mentionner a minima :
| Élément obligatoire |
Référence |
| L’adresse de l’immeuble |
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| L’identité du syndic en exercice |
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| Les références des contrats d’assurance et leurs dates d’échéance |
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| Les contrats d’assurance dommages-ouvrage en cours |
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| Les contrats d’entretien en cours et leurs dates d’échéance |
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| La liste des travaux importants réalisés (année, nature, entreprise) |
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| Les principaux travaux à venir votés en AG et leurs dates prévues |
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| Le DTG (Diagnostic Technique Global) et autres diagnostics, s’ils existent |
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| Le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) et son échéancier, s’il existe |
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Votre syndic se contente de mentions vagues (« date et 100% intervention. demande devis ou demande intervention »). C’est très insuffisant : il manque l’essentiel, à savoir la nature précise des travaux, l’identité des entreprises, les montants, et le suivi des interventions.
3. La mise à jour : une obligation continue
Le syndic est tenu de mettre à jour le carnet d’entretien en continu. Il doit l’actualiser après chaque intervention, diagnostic ou sinistre.
Un syndic élu en avril 2024 qui n’a pas mis à jour le carnet depuis mai 2025 commet un manquement caractérisé à ses obligations légales.
De plus, en cas de changement de syndic, le carnet d’entretien doit être transmis au nouveau syndic dans le cadre de la passation. Si l’ancien syndic ne l’a pas tenu correctement, cela n’exonère pas le nouveau de ses obligations.
4. Quelles sanctions en cas de manquement ?
Le syndic qui ne tient pas ou ne met pas à jour le carnet d’entretien s’expose à plusieurs risques :
| Sanction |
Détails |
| Responsabilité civile |
Le syndic engage sa responsabilité civile professionnelle. |
| Remboursement des honoraires |
La jurisprudence a déjà condamné un syndic à rembourser ses honoraires pour un carnet mal rempli. |
| Révocation |
Le manquement peut justifier la révocation du syndic pour non-respect de ses obligations. |
5. Que faire concrètement ?
Étape 1 : Demande écrite au syndic
Adressez-lui un courrier simple ou un email pour lui rappeler son obligation légale et lui demander :
- La mise à jour complète du carnet d’entretien.
- La communication du document à jour dans un délai raisonnable (15 jours).
Étape 2 : Mise en demeure par LRAR
Si le syndic ne répond pas ou refuse, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception :
- Rappelez l’article 18 de la loi de 1965 et le décret n°2001-477.
- Énumérez les manquements constatés (absence de mise à jour, contenu insuffisant).
- Fixez un délai (ex. 15 jours) pour la mise à jour.
- Mentionnez que vous vous réservez le droit de saisir le tribunal et de demander sa révocation.
Étape 3 : Saisir le conseil syndical
Si vous avez un conseil syndical, il a un droit d’accès illimité à toutes les pièces (art. 21 de la loi de 1965). Demandez-lui d’intervenir pour contraindre le syndic à remplir ses obligations.
Étape 4 : Demander la révocation du syndic en AG
Si le manquement persiste, vous pouvez demander la révocation du syndic lors d’une prochaine assemblée générale (majorité de l’article 25). Le défaut de tenue du carnet d’entretien est un motif valable.
Étape 5 : Saisir le tribunal
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour :
- Obtenir la condamnation du syndic à mettre à jour le carnet sous astreinte.
- Demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
- Solliciter la révocation judiciaire du syndic.
6. Les travaux votés doivent figurer dans le carnet
Vous indiquez que des travaux ont été votés. Le syndic a l’obligation d’y mentionner :
- La nature précise des travaux.
- L’identité des entreprises intervenantes.
- Les dates de réalisation.
- Les montants et les modalités de financement.
Une simple mention « demande devis » ou « demande intervention » ne suffit pas et constitue une carence grave.
En résumé
| Point |
Réponse |
| Le carnet d’entretien est-il obligatoire ? |
Oui – depuis 2001 pour toutes les copropriétés. |
| Qui doit le tenir et le mettre à jour ? |
Le syndic (professionnel ou bénévole). |
| Que doit-il contenir ? |
Travaux réalisés, diagnostics, contrats, échéanciers, etc.. |
| Que faire en premier ? |
LRAR de mise en demeure au syndic. |
| Quelles sanctions possibles ? |
Amende, nullité d’AG, remboursement d’honoraires, révocation. |
Conclusion : Votre syndic est en manquement caractérisé de ses obligations légales. Ne laissez pas passer cette situation : le carnet d’entretien est un document essentiel pour la valorisation de votre patrimoine et la transparence de la gestion. Agissez par la voie écrite, et si le syndic persiste, n’hésitez pas à saisir le conseil syndical et, en dernier recours, le tribunal.