Bonjour à tous,
Lors de notre dernière AG, le PV indique un total de tantièmes de 9 800 au lieu de 10 000. Un copropriétaire qui possède un lot de 200 tantièmes, et qui est en train de vendre, n’apparaît ni dans les présents ni dans les absents. Son nom a simplement disparu.
J’ai obtenu la feuille de présence, mais elle n’est signée par aucun copropriétaire présent. Seuls le bureau de l’AG (président, secrétaire, scrutateur) l’ont signée à la fin. Le syndic ne m’explique pas cette disparition.
Mes questions :
- Peut-on retirer les tantièmes d’un copropriétaire en cours de vente ?
- Cette erreur rend-elle l’AG annulable ?
- Que faire pour obtenir une rectification ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Votre situation soulève plusieurs irrégularités potentielles.
1. Un lot en cours de vente disparaît-il des tantièmes ?
Non, absolument pas.
Le copropriétaire reste propriétaire jusqu’à la signature définitive de l’acte de vente chez le notaire. Même si le bien est en cours de vente, le lot existe toujours et ses tantièmes (ici 200/10 000) doivent être pris en compte dans le total des voix.
Un syndic ne peut pas « effacer » un lot le temps d’une vente. Les tantièmes sont enregistrés une fois pour toutes dans le système informatique et ne sont modifiés qu’en cas de vente effective ou d’achat de parties communes, ce qui est exceptionnel.
En l’espèce, l’omission de ces 200 tantièmes est donc une erreur manifeste. Elle ne peut pas s’expliquer par la mise en vente du lot.
2. L’erreur sur les tantièmes rend-elle l’AG annulable ?
Oui, en principe.
L’article 17-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté. »
Conséquence : Une erreur dans le calcul des tantièmes rend l’assemblée contestable, même sans avoir à prouver un préjudice. Si l’erreur a pu affecter le résultat d’un vote (majorité atteinte ou non), l’AG est annulable.
Attention : L’absence de signature des copropriétaires sur la feuille de présence est une irrégularité distincte et grave. L’article 14 du décret du 17 mars 1967 impose que la feuille de présence soit « émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire ». Son absence peut entraîner la nullité de l’AG (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17764).
3. Que faire pour obtenir une rectification ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Demander une rectification amiable : adressez une LRAR au syndic (et au président de séance) pour leur signaler l’erreur et leur demander de rectifier le PV (ou de publier un erratum). |
| 2 |
Contester dans les deux mois : si le syndic refuse de rectifier, vous pouvez contester l’AG dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). La représentation par avocat est obligatoire. |
| 3 |
Se faire assister d’un avocat : le délai de deux mois est très strict. Passé ce délai, la décision est verrouillée, même si elle est irrégulière. |
| 4 |
Demander la feuille de présence : vous avez le droit de la consulter. Si elle n’est pas signée par les copropriétaires présents, cela constitue une irrégularité supplémentaire. |
4. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Un lot en vente peut-il disparaître des tantièmes ? |
Non – le copropriétaire reste propriétaire jusqu’à l’acte définitif. |
| L’erreur sur les tantièmes est-elle grave ? |
Oui – elle rend l’AG contestable, voire annulable (article 17-1 du décret du 17 mars 1967). |
| La feuille de présence non signée est-elle une irrégularité ? |
Oui – c’est un motif de nullité (article 14 du décret du 17 mars 1967). |
| Quel est le délai pour agir ? |
2 mois après la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
Conclusion : L’omission des 200 tantièmes est une erreur grave. Le syndic doit vous fournir une explication. Si aucune rectification n’est apportée, vous pouvez contester l’AG dans les deux mois suivant la notification du PV, avec l’aide d’un avocat. N’attendez pas : le délai est très court.