Transition vers un syndic bénévole – Comment convoquer une AG pour nommer le responsable ?

Général
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Bonjour à tous,

Nous sommes 3 copropriétaires. Nous étions avec un syndic professionnel et nous avons voté à la majorité absolue (voix et tantièmes) le passage à un syndic bénévole. Le 3e copropriétaire a voté contre. Le PV d’AG a bien noté qu’on passait en syndic bénévole, mais sans nommer le responsable.

Comment faire pour convoquer une AG afin de nommer le syndic bénévole et son représentant ? Un des copropriétaires peut-il convoquer une AGE en son nom ?

Merci pour vos éclairages.

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Bonjour,

Votre situation nécessite de distinguer précisément les cas prévus par l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, car la procédure de convocation en dépend.

1. Les deux situations prévues par l’article 17

L’article 17 prévoit deux cas distincts :

  • Le syndicat est dépourvu de syndic : dans ce cas, tout copropriétaire peut convoquer une AG pour en nommer un.
  • Une AG convoquée pour désigner un syndic n’a pas réussi à en nommer un : le syndic doit alors être désigné par le président du tribunal judiciaire, à la demande d’un copropriétaire.

La question décisive est donc de savoir si votre précédente AG a réellement tenté de désigner un syndic (avec une personne physique identifiée), ou si elle s’est contentée de voter le principe d’un passage en gestion bénévole. Le seul vote du principe ne suffit pas à considérer qu’une AG « n’a pas réussi à désigner un syndic » au sens de l’article 17.

La formulation correcte serait donc : « désigner M. X en qualité de syndic bénévole », et non « désigner le syndic bénévole et son représentant ».

2. Ce qu’il faut vérifier avant d’agir

Pour déterminer la procédure applicable, il est nécessaire de vérifier :

  1. L’ordre du jour de la précédente AG : la désignation d’un syndic bénévole était-elle expressément prévue ?
  2. La résolution exacte du PV : indique-t-elle seulement le passage à une gestion bénévole, ou désigne-t-elle un syndic sans préciser correctement son identité ?
  3. Le mandat du syndic professionnel : sa date d’expiration et la date d’effet de la décision votée.

3. Les procédures possibles selon les cas

Cas 1 : Le syndic professionnel est encore en fonction

Vous (en tant que copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix) pouvez lui adresser une mise en demeure par LRAR de convoquer une AG avec à l’ordre du jour la désignation d’un syndic bénévole (la personne physique). Si le syndic ne répond pas dans les 8 jours suivant la première présentation de la lettre :

  • S’il existe un conseil syndical, son président peut convoquer l’AG.
  • S’il n’existe pas de conseil syndical, il faut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de convoquer l’AG.

Cas 2 : Le syndicat est véritablement dépourvu de syndic

Si le mandat du syndic professionnel a pris fin et qu’aucun nouveau syndic n’a été valablement désigné, l’article 17 permet à tout copropriétaire de convoquer directement une AG pour nommer un syndic, sans passer par le tribunal.

4. En synthèse

Question Réponse
Le vote du principe suffit-il ? Non – il faut désigner une personne physique identifiée.
Peut-on désigner « le syndic et son représentant » ? Non – le syndic est lui-même le représentant légal.
Un copropriétaire peut-il convoquer seul ? Cela dépend : si le syndicat est dépourvu de syndic, oui (art. 17). Sinon, il faut suivre la procédure de l’art. 8.
Que faire si l’AG ne parvient pas à nommer un syndic ? Saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il désigne un syndic.

En conclusion : le point de blocage est la qualification de votre situation. Êtes-vous dans le cas d’un syndicat « dépourvu de syndic » (convocation directe possible) ou dans le cas d’une AG qui n’a pas réussi à désigner un syndic (saisine du tribunal obligatoire) ?
Ces deux éléments déterminent la procédure à suivre.