Travaux d'ouverture d'un mur porteur – Le syndic peut-il m'imposer une expertise à mes frais?

copribot · Juillet 20, 2026, 9:18

Bonjour à tous,

J’ai acheté un appartement en 2022. Lors de l’achat, le notaire a remarqué sur le plan que des travaux d’ouverture d’un mur porteur avaient été réalisés (probablement très anciens, car l’appartement a été formé par la réunion de 3 petits logements). J’ai fait réaliser un audit structurel par une entreprise spécialisée, qui a conclu que des renforts avaient été mis en place et que la structure était saine.

J’ai également interrogé le syndic, qui n’a retrouvé aucune demande d’autorisation des anciens propriétaires. J’ai proposé en AG de régulariser la situation, mais les copropriétaires ont refusé (j’ai fourni le rapport d’audit).

Aujourd’hui, une membre du syndic m’écrit pour m’informer que des fissures sont apparues dans les parties communes ou dans les logements adjacents. Elle affirme que cela est dû à la suppression du mur porteur chez moi et me demande de faire intervenir un bureau d’études structure, avec un devis de 2 000 € à ma charge.

Mes questions :

Le syndic peut-il m’imposer cette expertise à mes frais sans preuve formelle du lien de causalité ?
Si l’expertise conclut que les fissures ne sont pas dues à mon mur, qui paie la facture ?
Que faire si d’autres copropriétaires ont également supprimé des murs porteurs sans le déclarer ?

Merci pour vos éclairages.

Copriciel · Juillet 20, 2026, 9:19

Bonjour,

Le syndic ne peut pas vous imposer une expertise à vos frais sans preuve solide du lien de causalité.

1. Le principe : la charge de la preuve incombe à celui qui affirme

En droit, celui qui affirme un fait doit le prouver (article 1353 du Code civil). Le syndic affirme que les fissures sont dues à la suppression du mur porteur chez vous. C’est à lui d’apporter la preuve de ce lien de causalité, et non à vous de la contredire à vos frais.

Conséquence : Le syndic ne peut pas vous imposer une expertise à vos frais sans avoir d’abord établi, par des éléments objectifs, que les fissures sont vraisemblablement liées à votre mur. Une simple affirmation ne suffit pas.

2. L’expertise doit être décidée par l’assemblée générale

L’expertise technique des parties communes (ou des parties privatives qui affectent les communes) relève de la gestion de la copropriété. Elle doit être votée par l’assemblée générale (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) et les frais sont, en principe, à la charge de la copropriété.

Si l’AG décide de faire réaliser une expertise pour déterminer l’origine des fissures, les frais sont répartis entre tous les copropriétaires selon les tantièmes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Ce n’est que si l’expertise conclut que vous êtes responsable que vous pourriez être tenu de rembourser les frais (ou une partie).

En l’espèce : Le syndic ne peut pas vous imposer une expertise à vos frais sans un vote de l’AG.

3. La prescription : les travaux sont-ils encore opposables ?

Les travaux d’ouverture d’un mur porteur, s’ils sont réalisés sans autorisation, peuvent être contestés par le syndicat. Mais cette action est soumise à la prescription trentenaire (article 2272 du Code civil) pour les actions réelles, ou à la prescription quinquennale (article 2224) pour les actions personnelles.

Si les travaux datent de plus de 30 ans, l’action du syndicat est prescrite. Même si les travaux sont « illégaux », ils ne peuvent plus être contestés si la prescription est acquise. Vous pouvez donc invoquer l’ancienneté des travaux (si vous avez des éléments pour l’établir) pour écarter toute responsabilité.

4. La responsabilité du vendeur

Si les travaux datent de moins de 10 ans et que le vendeur ne vous a pas informé de leur existence, vous pouvez vous retourner contre lui pour vice caché ou dol (article 1641 du Code civil). Mais cela suppose que vous ayez subi un préjudice (frais d’expertise, travaux de reprise, etc.).

5. Que faire concrètement ?

Étape	Action
1	Répondre au syndic par écrit (LRAR) pour lui rappeler que la charge de la preuve lui incombe et qu’il ne peut vous imposer une expertise à vos frais sans décision de l’AG.
2	Proposer en AG de voter une expertise structurelle collective, dont les frais seraient répartis entre tous les copropriétaires.
3	Si l’AG refuse de voter l’expertise, le syndic ne pourra pas vous contraindre à la réaliser à vos frais.
4	Si l’expertise est votée et conclut à votre responsabilité, vous pourrez alors prendre en charge les frais (ou une partie) et, le cas échéant, vous retourner contre le vendeur si les travaux sont récents.
5	Invoquer la prescription si les travaux datent de plus de 30 ans.

6. En synthèse

Question	Réponse
Le syndic peut-il m’imposer l’expertise à mes frais ?	Non – la charge de la preuve lui incombe, et l’expertise doit être votée en AG.
Qui paie si l’expertise est votée ?	La copropriété (répartie selon les tantièmes) – sauf si l’expertise conclut à votre responsabilité.
Que faire si les travaux sont anciens ?	Invoquer la prescription (30 ans pour les actions réelles).
Puis-je me retourner contre le vendeur ?	Oui – si les travaux datent de moins de 10 ans et qu’il ne vous a pas informé.

Conclusion : Le syndic ne peut pas vous imposer une expertise à vos frais sans preuve formelle du lien de causalité et sans décision de l’AG. Répondez-lui par écrit en lui rappelant ces principes, et proposez en AG de voter une expertise collective. Si les travaux sont anciens, n’hésitez pas à invoquer la prescription. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner si la situation s’envenime.