Bonjour,
Il faut d’abord déterminer si le mur est juridiquement privatif ou mitoyen. Le fait qu’il constitue le mur de l’abri de jardin du voisin et qu’il soit implanté sur sa parcelle est un indice, mais ce n’est pas suffisant à lui seul : les titres de propriété peuvent notamment permettre de déterminer le statut du mur. À défaut de titre ou de marque contraire, le Code civil prévoit même une présomption de mitoyenneté pour certains murs séparatifs (article 653).
1. Si le mur est privatif au voisin
Si les titres établissent bien que le mur appartient exclusivement au voisin, le principe est que la copropriété n’a pas à financer automatiquement la réfection de ce mur ou de son enduit simplement parce que sa face est visible depuis la copropriété.
Le problème n’est pas tant de dire qu’il existe une obligation générale de refaire un crépi esthétique que de déterminer si le mauvais état du bâtiment crée un dommage ou un trouble juridiquement imputable au propriétaire.
Par exemple, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction (article 1244).
Donc si on parle seulement d’un crépi qui s’effrite et qui est devenu laid, il n’y a pas, sur ces seuls éléments, de raison évidente permettant à la copropriété d’imposer au voisin de refaire son crépi à ses frais. Mais si des morceaux tombent sur la propriété de la copropriété, causent des dégradations, créent un danger, favorisent des infiltrations, etc., la situation devient différente.
2. Le trouble anormal de voisinage
Le trouble anormal de voisinage n’est pas limité aux « dommages matériels graves ». L’anormalité s’apprécie en fonction des circonstances, de l’intensité, de la durée, de l’environnement, etc.
Mais inversement, un simple crépi défraîchi ou qui s’effrite légèrement ne suffit évidemment pas à lui seul à caractériser un trouble anormal de voisinage.
Il vaut donc mieux ne pas essayer de donner un seuil juridique précis ici.
3. Si le mur est mitoyen
L’article 655 du Code civil prévoit que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.
Donc si le mur est réellement mitoyen et que les travaux constituent une réparation du mur, il existe bien un principe de contribution aux frais.
Il faut distinguer le droit de faire réaliser des travaux, leur caractère nécessaire ou urgent, et la possibilité de récupérer ensuite la quote-part du voisin.
Il y a d’ailleurs un cas particulier intéressant : l’article 656 permet à un copropriétaire d’un mur mitoyen de renoncer à la mitoyenneté pour ne plus contribuer aux réparations/reconstructions, sous certaines conditions (notamment que le mur ne soutienne pas un bâtiment lui appartenant).
4. Ce qu’il faut retenir
Il faut d’abord déterminer si le mur est juridiquement privatif ou mitoyen. Le fait qu’il constitue le mur de l’abri de jardin du voisin et qu’il soit implanté sur sa parcelle est un indice, mais ce n’est pas suffisant à lui seul : les titres de propriété peuvent notamment permettre de déterminer le statut du mur.
- Si le mur est privatif, le simple fait que son crépi se soit dégradé après 22 ans ne permet pas, à lui seul, d’imposer au voisin de financer sa réfection. En revanche, si la dégradation provoque un dommage, un danger ou un trouble anormal pour la copropriété, la responsabilité du propriétaire peut éventuellement être recherchée.
- Si le mur est mitoyen, les réparations et la reconstruction sont en principe à la charge des copropriétaires du mur, proportionnellement à leurs droits, conformément à l’article 655 du Code civil.
- Enfin, le fait que le constructeur de la résidence ait posé le crépi il y a 22 ans pour harmoniser l’aspect des bâtiments ne suffit pas, à lui seul, à créer aujourd’hui une obligation permanente pour le voisin de financer sa réfection.
La première chose à vérifier est donc le titre de propriété et les éventuels documents relatifs à la limite séparative et au mur, plutôt que de partir directement sur la question du financement du crépi.
