Bonjour,
Que devient le trop-perçu sur des provisions pour travaux lorsqu’elles sont finalement inférieures au budget voté ? La réponse est claire et repose sur l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967.
1. Le principe : le trop-perçu sur provisions profite au copropriétaire au moment de l’approbation des comptes
L’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose :
« A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.* »*
Ce texte est très clair : le trop-perçu ou le moins-perçu sur les provisions est attribué au copropriétaire au moment de l’approbation des comptes. Autrement dit, si les travaux votés en juin 2024 sont finalement moins chers que prévu, l’excédent sera crédité sur le compte du copropriétaire qui est propriétaire à la date de l’approbation des comptes.
2. La date d’approbation des comptes est déterminante
- Les comptes de l’exercice au cours duquel les travaux sont achevés et payés seront approuvés lors d’une future AG (probablement en 2025 ou 2026).
- C’est à cette date que le trop-perçu sera officiellement constaté.
- Le bénéficiaire du trop-perçu sera le copropriétaire à cette date, c’est-à-dire le nouveau propriétaire, sauf si l’acte de vente en dispose autrement.
Conséquence : Vous ne pouvez pas réclamer le remboursement du trop-perçu au syndic, car le solde sera crédité sur le compte du copropriétaire au moment de l’approbation des comptes, c’est-à-dire de l’acquéreur.
3. Le syndic peut-il utiliser le trop-perçu pour d’autres travaux ?
Non, en principe. Une provision constituée pour des travaux votés en AG ne peut servir qu’à ces travaux (article 44 du décret du 17 mars 1967). Si le syndic utilise le trop-perçu pour d’autres travaux non votés, il s’agit d’une avance, et non d’une provision.
Comme le souligne un intervenant :
« Une provision constituée pour réaliser des travaux décidés par l’assemblée générale ne peut servir que pour ces travaux. Si elle est utilisée pour d’autres travaux que ceux pour lesquels elle est destinée, ce n’est pas une provision, c’est une avance. »
Le syndic ne peut donc pas affecter unilatéralement le trop-perçu à d’autres travaux. Seule l’AG peut décider de l’affectation des fonds.
4. L’acte de vente peut prévoir une répartition différente
L’article 6-3 du même décret précise que toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation . Cela signifie que :
- Vous et l’acquéreur pouvez convenir, dans l’acte de vente, d’une répartition différente du trop-perçu.
- Mais cette convention ne lie pas le syndic, qui appliquera la règle légale (crédit du trop-perçu au copropriétaire au moment de l’approbation des comptes).
En l’absence de clause spécifique dans l’acte de vente, c’est la loi qui s’applique : le trop-perçu reviendra à l’acquéreur.
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Relire votre acte de vente pour vérifier si une clause spécifique prévoit le sort du trop-perçu sur les travaux. |
| 2 |
Si aucune clause n’existe, la loi s’applique : le trop-perçu reviendra à l’acquéreur lors de l’approbation des comptes. Vous ne pouvez donc rien réclamer. |
| 3 |
Contester l’affectation du trop-perçu par le syndic à d’autres travaux : le syndic ne peut pas utiliser ces fonds pour des travaux non votés. |
| 4 |
Si vous estimez que le syndic a commis une irrégularité, vous pouvez lui adresser une LRAR pour lui rappeler les dispositions de l’article 44 du décret du 17 mars 1967. |
| 5 |
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire, mais le montant en jeu (la différence entre 50 000 € et 37 000 €) est probablement limité à votre quote-part, ce qui peut ne pas justifier une procédure coûteuse. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Puis-je réclamer le trop-perçu ? |
Non – le trop-perçu est crédité au copropriétaire au moment de l’approbation des comptes (article 6-2 du décret du 17 mars 1967), c’est-à-dire à l’acquéreur, sauf clause contraire dans l’acte de vente. |
| Le syndic peut-il utiliser le trop-perçu pour d’autres travaux ? |
Non – une provision ne peut servir qu’aux travaux pour lesquels elle a été votée (article 44 du décret du 17 mars 1967). |
| Que faire si le syndic persiste ? |
LRAR pour lui rappeler la loi, puis, si nécessaire, saisine du tribunal. |
Conclusion : Le trop-perçu sur les provisions pour travaux vous échappe, car il sera crédité sur le compte du copropriétaire au moment de l’approbation des comptes (l’acquéreur). En revanche, le syndic ne peut pas utiliser ces fonds pour d’autres travaux sans l’accord de l’AG. Si vous estimez que le syndic a commis une irrégularité, vous pouvez le mettre en demeure et, le cas échéant, saisir la justice.