Bonjour,
Les percements réalisés sans autorisation sont illégaux.
1. Les travaux sur les parties communes nécessitent une autorisation de l’AG
L’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 est clair :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
Les murs porteurs sont des parties communes (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Il est interdit de les percer ou de les modifier sans une autorisation expresse de l’assemblée générale. Cette autorisation doit être votée à la majorité absolue (article 25), et non à la simple majorité de l’article 24.
En l’espèce, le copropriétaire a :
- Percé un mur porteur,
- Percé le conduit du vide‑ordure (partie commune),
- Fait courir un câble électrique le long de la coursive des caves (partie commune).
Ces trois interventions affectent les parties communes. Aucune autorisation d’AG n’a été obtenue. Ces travaux sont donc irréguliers et illicites.
2. Le syndic doit agir pour faire cesser le trouble
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de veiller à la conservation de l’immeuble et de faire respecter le règlement de copropriété. Le syndic doit :
- Mettre en demeure le copropriétaire fautif par LRAR de remettre en état les parties communes endommagées (reboucher les percements, retirer le câble, restaurer les murs).
- Si le copropriétaire refuse, le syndic doit, sur autorisation de l’AG (article 25), engager une action en justice pour obtenir la remise en état et, le cas échéant, des dommages‑intérêts.
Attention : le syndic ne peut pas agir seul en justice sans un vote de l’AG. C’est donc à l’assemblée générale d’autoriser les poursuites.
3. Que faire si le syndic ou le copropriétaire ne réagissent pas ?
| Recours |
Détail |
| 1. Mise en demeure du syndic |
Adressez une LRAR au syndic pour lui rappeler ses obligations (article 18) et lui demander d’agir dans un délai de 15 jours. |
| 2. Demande d’inscription à l’ODJ |
Demandez que soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine AG une résolution autorisant le syndic à poursuivre le copropriétaire en justice (article 25). |
| 3. Saisine du tribunal |
Si le syndic n’agit pas, vous pouvez, en tant que copropriétaire, saisir le tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 pour faire cesser le trouble. |
| 4. Signalement à la mairie |
Si les percements affectent la solidité de l’immeuble, vous pouvez signaler la situation à la mairie, qui peut prendre un arrêté de péril. |
4. Le risque incendie lié à la recharge des batteries lithium
La recharge d’une batterie lithium dans une cave présente un risque réel d’incendie : ces batteries peuvent s’enflammer brutalement en cas de surchauffe, de choc ou de défaillance interne. Un incendie dans une cave peut se propager rapidement à l’ensemble de l’immeuble.
Responsabilité : le copropriétaire est responsable des dommages causés par les objets qu’il introduit dans l’immeuble (article 1240 du Code civil). En cas d’incendie, sa responsabilité serait engagée, ainsi que celle du syndic si celui‑ci a laissé faire sans réagir.
5. Peut‑on « régulariser » ces travaux a posteriori ?
Non. Les travaux affectant la solidité de l’immeuble (percement de mur porteur) ou les parties communes ne peuvent pas être régularisés par un simple vote rétroactif. Même si l’AG votait une autorisation après coup, elle serait contestable car les travaux ont été réalisés sans étude préalable de la solidité et sans respect des règles de l’art.
On rappelle que :
« Les travaux qui affectent la solidité de l’immeuble, ceux qui ne respectent pas la destination de l’immeuble, ou ceux qui ne respectent pas une clause particulière du règlement de copropriété sont interdits ».
La seule solution est la remise en état : reboucher les percements, retirer le câble et restaurer les parties communes à leurs frais.
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le copropriétaire avait‑il le droit de percer les murs ? |
Non – toute modification des parties communes nécessite une autorisation de l’AG (article 25). |
| Puis‑je exiger la remise en état ? |
Oui – le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire de remettre en état les parties communes. |
| Quels sont mes recours ? |
Mise en demeure du syndic, demande d’autorisation de l’AG pour agir en justice, saisie du tribunal en dernier recours. |
| La recharge de batterie lithium est‑elle dangereuse ? |
Oui – ces batteries présentent un risque d’incendie ; le copropriétaire et le syndic engagent leur responsabilité en cas de sinistre. |
Conclusion : Les travaux réalisés par ce copropriétaire sont illégaux car ils affectent les parties communes et la solidité de l’immeuble sans autorisation de l’AG. Le syndic a l’obligation d’agir. S’il ne le fait pas, vous pouvez le mettre en demeure et, si nécessaire, saisir le tribunal. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour vous accompagner.