Bonjour à tous,
Le syndic prévoit la réfection de notre toiture. Je suis propriétaire du grenier sous la toiture. Sur cette toiture se trouvent une fenêtre de toit (à remplacer par un velux) et une fenêtre de chien-assis (à remplacer également). Ces deux fenêtres étaient déjà présentes lors de mon achat.
Ma question : Qui paie pour le nouveau velux et la fenêtre du chien-assis ? Est-ce à moi seul ou à l’ensemble des copropriétaires ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
Votre question est très classique et la réponse dépend de la qualification précise des fenêtres dans le règlement de copropriété, ainsi que de la distinction entre le dormant et l’ouvrant de la fenêtre.
La jurisprudence distingue deux éléments dans une fenêtre :
Cette distinction est importante, car elle détermine qui paie quoi en cas de remplacement.
Le règlement de copropriété peut prévoir des règles spécifiques concernant les menuiseries et les fenêtres. Il est donc impératif de le consulter. Le syndic ne peut rien décider sans un vote en AG, et la répartition des frais dépend de ce que prévoit le règlement.
Une fenêtre de toit est un ouvrant installé dans la toiture. Elle dessert généralement un lot privatif (le grenier, les combles aménagés). En l’absence de stipulation contraire dans le règlement de copropriété, l’ouvrant est considéré comme une partie privative, car il sert exclusivement au lot qu’il dessert.
Conséquence : Le remplacement de l’ouvrant (la partie mobile) est à la charge du propriétaire du lot concerné (vous). Le dormant (le cadre) est en revanche une partie commune.
Une fenêtre de chien-assis est une petite fenêtre verticale intégrée dans une saillie de toiture. Elle peut être considérée comme un élément de la toiture (partie commune) ou comme une menuiserie privative, selon le règlement de copropriété.
En l’absence de précision du règlement, le même principe s’applique : l’ouvrant est privatif, le dormant est commun.
En règle générale, les fenêtres qui éclairent des parties privatives sont considérées comme des parties privatives et leur entretien et remplacement sont à la charge du propriétaire du lot.
La Cour de cassation a jugé que les fenêtres et les menuiseries qui éclairent les parties privatives sont des parties privatives, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.
En l’espèce : Vos deux fenêtres éclairent votre grenier. Elles sont donc, en principe, des parties privatives. Leur remplacement vous incombe.
| Cas | Répartition |
|---|---|
| Règlement de copropriété prévoyant que les fenêtres sont des parties communes | Répartition entre tous les copropriétaires (selon les tantièmes). |
| Travaux votés en AG comme des travaux d’économie d’énergie (article 25 f) | Les travaux sur les parties privatives peuvent être imposés à tous, avec une répartition spécifique. |
| Ravalement global incluant les fenêtres | La répartition peut être modifiée par l’AG, mais elle doit être expressément votée. |
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Consulter le règlement de copropriété pour vérifier ce qu’il dit des fenêtres et menuiseries. |
| 2 | Demander au syndic de préciser dans le projet de résolution la qualification des fenêtres (parties privatives ou communes) et la répartition des frais. |
| 3 | Si le règlement est muet, vous pouvez rappeler le principe jurisprudentiel : l’ouvrant est privatif, le dormant est commun. |
| 4 | En AG, si la répartition proposée ne vous convient pas, vous pouvez voter contre et faire inscrire vos réserves au PV. |
| 5 | Si la résolution est adoptée avec une répartition qui vous semble injuste, vous pouvez la contester dans les deux mois (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Le velux est-il une partie privative ou commune ? | En principe, privative (ouvrant), mais le dormant est commun. |
| La fenêtre de chien-assis est-elle privative ou commune ? | Idem : ouvrant privatif, dormant commun (sauf stipulation contraire du règlement). |
| Qui paie le remplacement ? | Vous pour l’ouvrant, la copropriété pour le dormant. |
| Que faire si le syndic veut tout mettre à ma charge ? | Vérifier le règlement et, si nécessaire, contester en AG ou en justice. |
| Puis-je être exempté si les fenêtres étaient déjà présentes à l’achat ? | Non – l’achat ne modifie pas la qualification des fenêtres. |
Conclusion : En l’absence de stipulation contraire du règlement de copropriété, les ouvrants de vos fenêtres (Velux et chien-assis) sont des parties privatives à votre charge, tandis que les dormants sont des parties communes. Vous êtes donc redevable du remplacement de l’ouvrant, mais pas du dormant. Si le syndic propose une répartition différente, consultez le règlement de copropriété et, si nécessaire, contestez la résolution en AG ou en justice.