Bonjour à tous,
Je vends mon appartement. Un projet de rénovation énergétique avec des travaux estimés à plusieurs milliers d’euros va être voté en septembre… Peut-être avant la signature de l’acte authentique 
Mes questions :
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Votre question concerne de nombreux vendeurs. La réponse dépend de la date de l’AG par rapport à la signature de l’acte authentique, et surtout de ce que vous négociez dans le compromis de vente.
La règle légale (article 6-2 du décret du 17 mars 1967) :
| Type de charge | Qui paie ? |
|---|---|
| Budget prévisionnel (charges courantes) | Le vendeur (provision exigible au moment de la vente). |
| Travaux exceptionnels (hors budget) | Celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité de l’appel de fonds. |
| Trop-perçu / moins-perçu (approbation des comptes) | Celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. |
En clair : Si l’AG vote les travaux avant la signature de l’acte authentique, vous êtes encore copropriétaire. Les appels de fonds vous seront adressés. Mais vous pouvez protéger en incluant une clause dans le compromis.
Oui, vous pouvez transmettre votre pouvoir de vote à l’acquéreur. C’est même recommandé !
Procédure à suivre :
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Inscrire une clause dans le compromis : vous vous engagez à donner votre pouvoir à l’acquéreur pour l’AG à venir. |
| 2 | Envoyer la convocation et le pouvoir par LRAR au futur acquéreur, au moins 8 jours avant l’AG. |
| 3 | Adresser une copie du pouvoir au syndic pour qu’il en prenne connaissance. |
| 4 | Conserver les justificatifs (accusé de réception, copie du pouvoir). |
Que se passe-t-il si l’acquéreur ne se déplace pas à l’AG ?
Mais : Si l’acquéreur ne se déplace pas, vous restez copropriétaire jusqu’à la signature de l’acte. Les appels de fonds vous seront adressés. Vous devrez les payer, puis vous faire rembourser par l’acquéreur lors de la signature (si la clause du compromis le prévoit).
Voici un modèle de clause (à faire valider par votre notaire) :
« Les parties conviennent que les appels de fonds afférents aux travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires, postérieurement à la signature du présent compromis et antérieurement à la signature de l’acte authentique, seront à la charge exclusive de l’acquéreur. Le vendeur s’engage à donner pouvoir à l’acquéreur pour voter lors de cette assemblée et à lui remettre les documents nécessaires. En cas de paiement par le vendeur de sommes au titre de ces travaux, l’acquéreur s’engage à les lui rembourser lors de la signature de l’acte authentique. »
Cette clause est essentielle pour éviter tout litige. Elle permet de fixer clairement qui supporte le coût des travaux votés pendant la période intermédiaire.
| Cas | Solution |
|---|---|
| L’acquéreur vote et les travaux sont adoptés | Il a participé à la décision. Les travaux sont à sa charge (clause du compromis). |
| L’acquéreur ne vote pas | Vous avez envoyé le pouvoir. Vous avez respecté votre obligation. Les travaux sont à sa charge (clause du compromis). |
| Aucune clause n’est prévue | La loi s’applique : vous payez les appels de fonds (car vous êtes encore copropriétaire). |
Si les travaux sont importants et connus des acquéreurs, ils négocieront le prix. La transparence est la meilleure stratégie :
| Question | Réponse |
|---|---|
| Qui paie les travaux votés avant l’acte authentique ? | Le vendeur (sauf clause contraire dans le compromis). |
| Puis-je donner pouvoir à l’acquéreur ? | Oui – c’est la solution recommandée. |
| Que faire si l’acquéreur ne vote pas ? | Rien – vous avez rempli votre obligation. |
| Comment me protéger ? | Insérer une clause dans le compromis précisant que les travaux sont à la charge de l’acquéreur. |
Conclusion : La clé pour vous protéger est la clause dans le compromis. Elle vous permet de faire supporter les travaux votés entre le compromis et l’acte authentique à l’acquéreur. N’oubliez pas de lui donner pouvoir pour voter à l’AG, et conservez les justificatifs de l’envoi. La transparence sur les travaux à venir est également essentielle pour éviter une négociation surprise du prix.