Bonjour,
Votre situation soulève deux problématiques distinctes : la facturation des états datés et la répartition des charges de travaux entre vendeur et acquéreur.
1 : ÉTAT DATÉ ET PRÉ-ÉTAT DATÉ
1. L’état daté est obligatoire pour les copropriétés… mais pas pour les ASL
| Document |
Copropriété |
ASL (lotissement) |
| État daté |
Obligatoire – plafonné à 380 € TTC (décret n° 2020-153) |
Non applicable – l’ASL n’a pas de syndic de copropriété. |
| Pré-état daté |
Document informatif (pas de tarif réglementé) |
Questionnaire ASL – remplacé par le notaire. |
Pour une ASL : Le notaire doit adresser un Questionnaire ASL au président de l’ASL. Le syndic (ou le prestataire) peut facturer le renseignement de ce questionnaire, mais il ne peut pas appliquer le tarif de l’état daté (380 €), car ce tarif est réservé aux copropriétés.
Référence : L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 s’applique aux copropriétés, pas aux ASL (ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004). Si votre ASL est gérée par un syndic professionnel, il ne doit pas facturer comme pour une copropriété.
Si le syndic persiste : vous pouvez lui adresser une LRAR en lui rappelant que vous êtes une ASL, et que le tarif de l’état daté ne s’applique pas. Si le notaire a signé les devis en votre nom, discutez-en avec lui : il n’a pas le droit d’accepter des devis sans votre accord.
2. Le pré-état daté : un tarif libre, mais pas de 380 €
Le pré-état daté n’est pas un document officiel. C’est un ensemble de renseignements que le vendeur doit fournir à l’acquéreur (article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation). Le syndic peut le facturer, mais sans tarif réglementé.
Conseil pratique : Le vendeur peut rédiger lui-même le pré-état daté en demandant les informations au syndic. Cela évite une facture abusive.
3. Le syndic peut-il facturer un état daté pour une vente non conclue ?
Oui, si le travail a été fait.
L’état daté est facturé dès lors que le syndic l’a établi, même si la vente est annulée. Le tarif est plafonné à 380 € TTC (décret n° 2020-153 du 19 février 2020). Si l’acheteur se désiste, les frais peuvent être à sa charge si le compromis le prévoit (clause pénale).
Comment récupérer la somme :
- Vérifiez la clause de dédit dans le compromis.
- Demandez le remboursement à l’acquéreur (ou à son notaire) si la clause le prévoit.
- Si l’acheteur refuse, vous pouvez saisir le tribunal, mais la procédure sera longue et coûteuse.
4. L’état daté et les dettes sur d’autres lots
L’état daté ne concerne que le lot vendu (article 5 du décret n° 67-223). Le syndic ne peut pas retenir sur le prix de vente les dettes afférentes à d’autres lots non vendus (hypothèque légale spéciale – article 19 de la loi du 10 juillet 1965).
Exemple : Si vous possédez deux lots et que vous en vendez un, le syndic ne peut retenir que les dettes afférentes au lot vendu.
2 : TRAVAUX VOTÉS ENTRE LE COMPROMIS ET L’ACTE AUTHENTIQUE
1. La règle légale : article 6-2 du décret du 17 mars 1967
| Type de charge |
Qui paie ? |
| Budget prévisionnel (charges courantes) |
Le vendeur (provision exigible au moment de la vente). |
| Travaux exceptionnels (hors budget) |
Celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité de l’appel de fonds. |
| Trop-perçu / moins-perçu (approbation des comptes) |
Celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. |
En clair : Si l’AG vote les travaux avant la signature de l’acte authentique, vous êtes encore copropriétaire. Les appels de fonds vous seront adressés. Mais vous pouvez vous protéger avec une clause dans le compromis.
2. Le pouvoir de vote à l’acquéreur : LA solution
Oui, vous pouvez transmettre votre pouvoir de vote à l’acquéreur. C’est même recommandé !
Procédure à suivre :
| Étape |
Action |
| 1 |
Inscrire une clause dans le compromis : vous vous engagez à donner votre pouvoir à l’acquéreur pour l’AG à venir. |
| 2 |
Envoyer la convocation et le pouvoir par LRAR au futur acquéreur, au moins 8 jours avant l’AG. |
| 3 |
Adresser une copie du pouvoir au syndic pour qu’il en prenne connaissance. |
| 4 |
Conserver les justificatifs (accusé de réception, copie du pouvoir). |
Que se passe-t-il si l’acquéreur ne se déplace pas à l’AG ?
- Vous avez rempli votre obligation en lui envoyant la convocation et le pouvoir.
- L’acquéreur ne pourra pas se retourner contre vous.
Mais : Si l’acquéreur ne se déplace pas, vous restez copropriétaire jusqu’à la signature de l’acte. Les appels de fonds vous seront adressés. Vous devrez les payer, puis vous faire rembourser par l’acquéreur lors de la signature (si la clause du compromis le prévoit).
3. La clause à insérer dans le compromis
Voici un modèle de clause (à faire valider par votre notaire) :
« Les parties conviennent que les appels de fonds afférents aux travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires, postérieurement à la signature du présent compromis et antérieurement à la signature de l’acte authentique, seront à la charge exclusive de l’acquéreur. Le vendeur s’engage à donner pouvoir à l’acquéreur pour voter lors de cette assemblée et à lui remettre les documents nécessaires. En cas de paiement par le vendeur de sommes au titre de ces travaux, l’acquéreur s’engage à les lui rembourser lors de la signature de l’acte authentique. »
Cette clause est essentielle pour éviter tout litige.
4. Que faire si l’AG a lieu avant la signature ?
| Cas |
Solution |
| L’acquéreur vote et les travaux sont adoptés |
Il a participé à la décision. Les travaux sont à sa charge (clause du compromis). |
| L’acquéreur ne vote pas |
Vous avez envoyé le pouvoir. Vous avez respecté votre obligation. Les travaux sont à sa charge (clause du compromis). |
| Aucune clause n’est prévue |
La loi s’applique : vous payez les appels de fonds (car vous êtes encore copropriétaire). |
SYNTHÈSE ET RECOMMANDATIONS
Pour l’état daté :
| Étape |
Action |
| 1 |
Vérifier le statut juridique : ASL ou copropriété ? |
| 2 |
Si vous êtes en ASL, le syndic ne peut pas facturer 380 € (état daté). |
| 3 |
Contester la facture par LRAR en rappelant les textes. |
| 4 |
Si vous êtes en copropriété, le tarif de 380 € est légal. |
Pour les travaux votés avant l’acte :
| Étape |
Action |
| 1 |
Négocier une clause dans le compromis pour que les travaux soient à la charge de l’acquéreur. |
| 2 |
Donner pouvoir à l’acquéreur de voter à l’AG. |
| 3 |
Envoyer la convocation et le pouvoir par LRAR (avec accusé de réception). |
| 4 |
Conserver les justificatifs en cas de litige. |
En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic peut-il facturer un état daté dans une ASL ? |
Non – l’état daté est réservé aux copropriétés. |
| Qui paie les travaux votés avant l’acte authentique ? |
Le vendeur (sauf clause contraire dans le compromis). |
| Puis-je donner pouvoir à l’acquéreur ? |
Oui – c’est la solution recommandée. |
| Comment me protéger ? |
Insérer une clause dans le compromis. |
Conclusion : La vente d’un bien en copropriété (ou en ASL) nécessite une vigilance particulière sur deux aspects : la facturation des états datés et la répartition des travaux votés avant la signature. Les textes sont clairs, mais ils doivent être anticipés dans le compromis pour éviter les mauvaises surprises. N’hésitez pas à consulter votre notaire pour valider les clauses de votre contrat.
