Bonjour,
Le syndic peut-il s’opposer à la vente d’un garage à un tiers ? La réponse dépend exclusivement de ce que prévoit le règlement de copropriété.
1. Le principe : libre disposition du bien
En matière de copropriété, le principe est celui de la libre disposition de son bien (article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965). Un copropriétaire peut vendre son lot à la personne de son choix, qu’il s’agisse d’un autre copropriétaire ou d’un tiers, sauf restriction prévue par le règlement de copropriété.
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ».
Conséquence : Le syndic ne peut pas s’opposer à la vente d’un garage à un tiers sauf si le règlement de copropriété prévoit une clause restrictive.
2. Le droit de priorité : une exception prévue par la loi
L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 (introduit par la loi n° 2009-323) prévoit la possibilité d’un droit de priorité au profit des copropriétaires :
« Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété ».
Conditions d’application :
- Le lot doit être à usage exclusif de stationnement. S’il s’agit d’un garage (local fermé) ou s’il a un usage mixte, le droit de priorité ne s’applique pas.
- La clause doit être inscrite dans le règlement de copropriété.
- Si la clause existe, le vendeur doit informer le syndic par LRAR de son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions. Le syndic transmet l’information à chaque copropriétaire, qui dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de priorité.
3. Le précédent de l’achat par votre mère
Vous indiquez que votre mère, qui n’était pas copropriétaire, a pu acheter ce garage sans opposition du syndic. Cet achat ne crée pas de précédent opposable.
Le syndic n’a pas le pouvoir d’accorder ou de refuser une vente ; il ne fait qu’appliquer le règlement de copropriété. Si le règlement prévoit un droit de priorité, le syndic doit le faire respecter. Le fait que ce droit n’ait pas été respecté lors de l’achat par votre mère ne vous dispense pas de le respecter aujourd’hui. En revanche, si le règlement ne prévoit aucun droit de priorité, le syndic ne peut pas s’y opposer.
4. Les démarches à suivre
| Étape |
Action |
| 1 |
Consultez le règlement de copropriété pour vérifier s’il contient une clause de priorité. |
| 2 |
Si le règlement ne prévoit pas de droit de priorité : le syndic ne peut pas s’opposer à la vente. Adressez-lui une mise en demeure (LRAR) de délivrer le certificat prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. |
| 3 |
Si le règlement prévoit un droit de priorité : vous devez informer le syndic par LRAR de votre intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions. Les copropriétaires disposent alors de deux mois pour se manifester. |
| 4 |
Si les copropriétaires exercent leur droit de priorité : vous devrez vendre au copropriétaire qui s’est manifesté dans le délai imparti, aux conditions que vous avez indiquées. |
| 5 |
Si le syndic persiste à s’opposer sans motif : vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’illégalité de son opposition. |
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic peut-il s’opposer à la vente à un tiers ? |
Uniquement si le règlement de copropriété prévoit un droit de priorité (article 8-1 de la loi de 1965). |
| Le précédent de l’achat par ma mère est-il opposable ? |
Non – chaque vente est indépendante et doit respecter les règles en vigueur. |
| Que faire si le syndic refuse sans motif ? |
Mise en demeure par LRAR, puis saisine du tribunal si nécessaire. |
| Qui doit informer les copropriétaires ? |
Le vendeur, par l’intermédiaire du syndic, si une clause de priorité existe. |
Conclusion : Le syndic ne peut s’opposer à la vente de votre garage que si le règlement de copropriété prévoit un droit de priorité pour les copropriétaires. Vérifiez ce point avec votre notaire. Si aucune clause restrictive n’existe, le syndic est tenu de délivrer le certificat nécessaire à la vente. N’hésitez pas à consulter votre notaire, qui est le mieux placé pour vous conseiller et, si nécessaire, mettre en demeure le syndic.