Bonjour à tous,
Dans notre immeuble, nous avons des WC communs. Le règlement de copropriété mentionne « lot xxx : usage des WC communs de l’étage » pour certains lots des derniers étages. L’usage n’est pas indiqué comme « exclusif ». Les autres lots n’ont pas d’usage explicite mentionné. Un copropriétaire a rénové ces WC (sans autorisation), a posé un verrou et a donné la clé à l’autre lot concerné par l’usage explicite.
Mes questions :
- L’usage des WC communs est-il réservé aux lots pour lesquels il est mentionné, ou tout le monde peut-il y avoir accès ?
- Ce copropriétaire peut-il privatiser ces WC sans autorisation de l’AG ?
Bonjour,
La réponse dépend de la distinction entre partie commune générale et partie commune spéciale.
1. Les WC communs sont des parties communes
Les WC situés dans les parties communes de l’immeuble sont, par définition, des parties communes (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Ils sont affectés à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux.
2. L’usage mentionné dans le RC peut être exclusif ou non
La mention « lot xxx : usage des WC communs de l’étage » dans le règlement de copropriété peut être interprétée de deux manières :
| Interprétation |
Conséquence |
| Usage exclusif |
Seuls les lots mentionnés peuvent utiliser ces WC. Il s’agit alors d’une partie commune spéciale (jouissance privative). |
| Usage non exclusif |
Les WC sont accessibles à tous les copropriétaires, mais le RC précise que certains lots y ont un droit particulier (par exemple, en raison de leur situation). |
En l’absence du terme « exclusif », il est difficile d’affirmer que l’usage est réservé aux seuls lots mentionnés. Le RC pourrait être interprété comme une simple information sur les droits des lots concernés, sans exclure les autres.
3. La privatisation des WC nécessite une autorisation de l’AG
L’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes (ou l’aspect extérieur) doit être votée par l’AG.
En l’espèce :
- La rénovation des WC (pose d’un verrou, attribution de clés) constitue une privatisation d’une partie commune.
- Cette privatisation n’est pas autorisée par l’AG.
- Le copropriétaire ne peut pas décider unilatéralement de verrouiller des WC communs et d’en réserver l’accès à certains lots.
4. Les conséquences de la privatisation illicite
| Conséquence |
Détail |
| Privation d’usage |
Les autres copropriétaires sont privés d’un usage qui leur est peut-être dû. |
| Irrecevabilité des travaux |
Les travaux réalisés sans autorisation de l’AG peuvent être considérés comme illicites. |
| Obligation de remise en état |
Le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire de remettre les WC dans leur état d’origine. |
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Vérifier le règlement de copropriété : l’usage est-il qualifié d’exclusif ou simplement mentionné ? |
| 2 |
Demander au syndic de faire respecter l’usage des parties communes et d’exiger la remise en état des WC. |
| 3 |
Proposer une résolution en AG pour clarifier l’usage des WC (accès libre ou réservé à certains lots). |
| 4 |
En cas de refus du syndic, saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’illégalité de la privatisation. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| L’usage est-il réservé ? |
Cela dépend – sans le terme « exclusif », l’usage est probablement ouvert à tous. |
| La privatisation est-elle autorisée ? |
Non – elle nécessite une autorisation de l’AG (article 25 b). |
| Les autres copropriétaires peuvent-ils utiliser ces WC ? |
Oui – sauf si le RC prévoit un usage exclusif. |
| Que faire face à la privatisation ? |
Demander au syndic d’agir et, si nécessaire, saisir le tribunal. |
Conclusion : Les WC communs sont des parties communes. La mention de certains lots dans le RC ne suffit pas à établir un usage exclusif, sauf si le terme « exclusif » est explicitement utilisé. La privatisation de ces WC (pose d’un verrou, attribution de clés) est illicite sans autorisation de l’AG. Le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire de remettre les WC dans leur état d’origine.