Bonjour,
Des recours existent, mais ils sont encadrés et nécessitent une stratégie bien préparée.
1. Le règlement de copropriété est la première ligne de défense
La plupart des règlements de copropriété interdisent d’encombrer ou d’utiliser les parties communes à d’autres fins que la circulation et le stationnement. Ils peuvent également prévoir des clauses pénales pour sanctionner les infractions.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété fixe les conditions de jouissance des parties privatives et communes.
Jurisprudence : La Cour de cassation a jugé que « le seul fait d’exercer une activité interdite par le règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite » (Cass. Civ III, 18 janvier 2023, n°21-23.119). Cette décision est importante car elle dispense de prouver un préjudice : la violation du règlement suffit à caractériser le trouble.
Action à mener : Consultez le règlement de copropriété pour vérifier s’il interdit :
- l’utilisation des parties communes à des fins autres que la circulation et le stationnement ;
- le dépôt d’objets, de déchets ou de matériel dans les parties communes ;
- les activités mécaniques ou bruyantes dans les garages.
Si le règlement contient des clauses pénales, elles peuvent être activées directement par le syndic.
2. Le trouble anormal de voisinage : un fondement juridique solide
Même si le règlement de copropriété est muet ou mal rédigé, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de ne pas porter atteinte aux droits des autres.
La jurisprudence (Cass. 3e civ., 29 février 2012, n°10-28618) a précisé que :
« Le respect du règlement de copropriété ne fait pas obstacle à une action en responsabilité pour troubles anormaux du voisinage ».
Pour caractériser le trouble anormal, il faut réunir trois éléments cumulatifs :
- Une nuisance (bruit, odeurs, occupation abusive, saleté).
- Un caractère répétitif, durable et intense.
- Un préjudice subi par les autres copropriétaires.
En l’espèce : Les activités mécaniques hebdomadaires, le stationnement gênant, les déchets et l’huile déversée constituent des nuisances répétitives et durables, susceptibles de caractériser un trouble anormal.
3. Le rôle du syndic : une obligation d’agir
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic la mission d’« assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété » et de « veiller à la conservation de l’immeuble et à la sauvegarde des droits de la copropriété ».
Le syndic doit donc :
- Adresser une mise en demeure écrite (LRAR) au copropriétaire fautif, lui rappelant ses obligations et l’invitant à cesser les nuisances.
- Saisir le conseil syndical pour qu’il examine la situation.
- Proposer une résolution en AG pour autoriser le syndic à agir en justice, si la mise en demeure reste infructueuse.
Si le syndic refuse d’agir, vous pouvez :
- Le mettre en demeure par LRAR de respecter ses obligations.
- Agir vous-même en justice, en tant que copropriétaire, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 (tout copropriétaire peut ester en justice pour la défense des droits du syndicat).
4. La preuve des nuisances : constat d’huissier vs caméras
A. Le constat d’huissier (commissaire de justice)
C’est la voie la plus fiable pour prouver les nuisances. Un commissaire de justice est un officier public et ministériel dont les constatations font foi jusqu’à preuve contraire (article 6 du décret n° 56-222 du 29 février 1956). Il peut :
- Constater la présence de véhicules dans les parties communes.
- Relever les déchets, les traces d’huile, les nuisances sonores.
- Décrire l’occupation abusive des parties communes.
Coût : Environ 200 à 500 € selon la prestation. Le constat peut être commandé par le syndic (sur autorisation de l’AG) ou par un copropriétaire à titre personnel.
B. Les caméras de surveillance
L’installation de caméras dans les parties communes est possible, mais elle est strictement encadrée par la loi Informatique et Libertés et le RGPD. Elle nécessite :
- Une autorisation de l’assemblée générale (majorité de l’article 26, car il s’agit d’une modification des parties communes).
- Une déclaration à la CNIL (ou l’utilisation d’un dispositif conforme).
- Le respect de la vie privée : les caméras ne doivent pas filmer les parties privatives (intérieur des box, fenêtres, etc.).
Attention : Les images de vidéosurveillance ne sont pas recevables comme preuve en justice si elles ont été obtenues de manière illicite (atteinte à la vie privée). Il est donc préférable de privilégier le constat d’huissier.
5. Les actions en justice : procédure et risques
Si les démarches amiables échouent, plusieurs actions sont possibles :
| Action |
Détails |
| Référé (urgence) |
Le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite (article 809 du Code de procédure civile). Cette procédure est rapide (quelques semaines). |
| Action au fond |
Le syndic peut assigner le copropriétaire fautif devant le tribunal judiciaire pour obtenir : |
|
- La cessation des nuisances sous astreinte. |
|
- Des dommages-intérêts pour le préjudice subi. |
|
- Le remboursement des frais (huissier, avocat). |
| Condamnation aux dépens |
La partie perdante est généralement condamnée aux dépens (article 696 du Code de procédure civile). Toutefois, le tribunal peut décider de ne pas condamner la partie perdante aux frais irrépétibles (article 700). Il est donc prudent de ne pas compter sur un remboursement intégral des frais. |
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Consulter le règlement de copropriété pour identifier les clauses applicables. |
| 2 |
Adresser une mise en demeure au syndic (LRAR) pour lui demander d’agir. |
| 3 |
Faire constater les nuisances par un commissaire de justice (huissier). |
| 4 |
Proposer une résolution en AG pour : |
|
- Autoriser le syndic à agir en justice. |
|
- Allouer un budget pour les frais de justice (huissier, avocat). |
| 5 |
Si l’AG refuse d’autoriser le syndic, vous pouvez agir seul en justice sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. |
| 6 |
En cas d’urgence (danger, dégradations graves), saisir le juge des référés. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le règlement de copropriété interdit-il la mécanique ? |
En général oui – la plupart des règlements interdisent l’utilisation des parties communes à d’autres fins que la circulation et le stationnement. Vérifiez le vôtre. |
| Quels sont les recours ? |
Mise en demeure, constat d’huissier, action en justice (référé ou fond). |
| Les caméras sont-elles autorisées ? |
Oui, mais strictement encadrées (autorisation de l’AG, déclaration CNIL, respect de la vie privée). |
| Quelles sanctions ? |
Cessation des nuisances sous astreinte, dommages-intérêts, remboursement des frais de justice. |
| Que faire si le syndic ne bouge pas ? |
Le mettre en demeure, puis agir seul en justice (article 30 de la loi de 1965). |
Conclusion : Les activités mécaniques dans les parties communes, si elles sont répétitives et génèrent des nuisances, constituent une violation du règlement de copropriété et un trouble anormal de voisinage. Le syndic a l’obligation d’agir. Si il ne le fait pas, vous pouvez le mettre en demeure, faire constater les faits par un huissier et, si nécessaire, saisir la justice. Une action bien préparée (preuves solides, résolution en AG) a de bonnes chances d’aboutir.