Bonjour,
Votre situation est délicate, mais la réponse juridique est claire : le notaire ne peut pas légalement conférer au 3ᵉ copropriétaire un droit d’opposition qu’il ne détient pas.
1. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 : une notification au syndic
L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot […], avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble ».
La notification doit être adressée au syndic, et à lui seul. En l’absence de syndic, le notaire ne peut pas légalement adresser cet avis à un autre copropriétaire.
Conséquence : Le 3ᵉ copropriétaire ne peut pas former opposition en vertu de l’article 20, car il n’est pas syndic. Le notaire ne peut pas lui conférer un pouvoir que la loi réserve au syndic.
2. Le droit d’opposition : une prérogative du syndic
L’article 20 permet au syndic (et à lui seul) de former opposition au versement du prix de vente, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l’avis de mutation. Les effets de l’opposition sont limités au montant de la créance énoncée.
Le 3ᵉ copropriétaire n’a pas qualité pour former cette opposition. Le notaire ne peut pas lui attribuer ce pouvoir par une clause du compromis, car il ne peut pas modifier la loi.
3. Le notaire peut-il bloquer la totalité du prix de vente ?
Non.
L’article 20 dispose expressément :
« Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé ».
Le notaire ne peut bloquer que le montant de la créance alléguée, et non la totalité du prix de vente. Si le notaire bloquait la totalité des fonds, il agirait en dehors du cadre légal.
4. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Demander au notaire de modifier la clause : le 3ᵉ copropriétaire ne peut pas se voir attribuer un droit d’opposition qu’il ne détient pas légalement. |
| 2 |
Proposer une clause alternative : par exemple, une déclaration de l’acheteur indiquant qu’il est informé de l’absence de syndic et qu’il accepte les éventuelles conséquences. |
| 3 |
Si le notaire persiste, lui rappeler que l’article 20 impose une notification au syndic, et qu’en l’absence de syndic, il ne peut pas modifier la loi. |
| 4 |
Si nécessaire, prendre un autre notaire pour vous représenter (le notaire de l’acheteur n’est pas le vôtre). |
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le notaire peut-il envoyer l’avis au 3ᵉ copropriétaire ? |
Non – l’article 20 impose de le faire au syndic, et à lui seul. |
| Le 3ᵉ copropriétaire peut-il former opposition ? |
Non – il n’a pas qualité pour agir en vertu de l’article 20. |
| Le notaire peut-il bloquer la totalité du prix ? |
Non – seul le montant de la créance opposée peut être retenu. |
| Que faire si le notaire persiste ? |
Faire modifier la clause ou prendre un autre notaire. |
Conclusion : Le notaire ne peut pas attribuer au 3ᵉ copropriétaire un droit d’opposition en vertu de l’article 20. La clause qu’il propose est juridiquement fragile et vous expose à un risque de blocage injustifié. Demandez-lui de la modifier ou, à défaut, consultez un autre notaire ou un avocat spécialisé.