Bonjour,
Des recours existent, même face à un copropriétaire ultra-majoritaire.
1. La limitation des droits de vote du copropriétaire majoritaire (article 22)
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une limitation importante :
« Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. »
Cette disposition empêche un copropriétaire majoritaire de tout imposer seul. Cependant, une exception existe pour les organismes HLM : l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation écarte cette limitation pour les organismes d’HLM « vendeurs ». Cette exception s’applique lorsque l’organisme vend progressivement les logements et conserve temporairement la majorité . Si votre société majoritaire est un organisme HLM, elle peut effectivement imposer sa volonté sans être limitée par l’article 22 .
2. Les travaux d’isolation : une décision à la majorité de l’article 25
Les travaux d’isolation (économies d’énergie) relèvent de l’article 25, f) de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Si la société HLM détient 90 % des voix et que l’exception de l’article L. 443-15 s’applique, elle peut effectivement imposer ces travaux.
En l’espèce, vous ne pourrez pas empêcher le vote des travaux si la majorité est acquise. En revanche, vous pouvez :
- Voter contre et faire inscrire vos réserves au PV.
- Contester la résolution dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) si vous estimez que la procédure est irrégulière (absence de devis, défaut de convocation, etc.).
3. L’étalement du paiement : une solution légale (article 33)
L’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires qui ont voté contre des travaux d’amélioration (article 25) d’étaler leur quote-part sur 10 annuités :
« La part du coût des travaux […] incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. »
Conditions :
- Vous devez avoir voté contre la résolution en AG.
- Vous devez notifier votre décision au syndic par LRAR dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42).
- Les annuités sont majorées du taux légal d’intérêt en matière civile si le syndicat n’a pas contracté d’emprunt.
Attention : Cette faculté ne s’applique pas aux travaux imposés par des obligations légales ou réglementaires (article 33, alinéa 3).
4. Le changement de syndic sans notification
Le syndic doit vous notifier les changements de syndic (PV d’AG, notification par LRAR). Si vous n’avez pas reçu le PV de l’AG ayant désigné le nouveau syndic, vous pouvez :
- Demander une copie du PV au syndic par LRAR.
- Contester la désignation si elle est irrégulière (défaut de convocation, absence de mise en concurrence, etc.).
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Assister à l’AG (ou voter par correspondance) et voter contre les résolutions de travaux. |
| 2 |
Faire inscrire vos réserves au procès-verbal. |
| 3 |
Si la résolution est adoptée, notifier au syndic par LRAR votre demande d’étalement sur 10 ans (article 33) dans les deux mois suivant la notification du PV. |
| 4 |
Si la procédure est irrégulière (absence de devis, convocation irrégulière), contester la résolution dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42). |
| 5 |
Consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour évaluer l’opportunité d’une contestation. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La société HLM peut-elle tout imposer ? |
Oui, si l’exception de l’article L. 443-15 du CCH s’applique (organisme HLM vendeur). |
| Puis-je contester les travaux ? |
Oui, en votant contre et, si la procédure est irrégulière, en saisissant le tribunal dans les deux mois (article 42). |
| Puis-je étaler le paiement ? |
Oui, si vous avez voté contre et que vous notifiez votre demande dans les deux mois (article 33). |
| Que faire si je n’ai pas reçu le PV ? |
Demander une copie au syndic par LRAR. |
Conclusion : Vous ne pourrez probablement pas empêcher l’adoption des travaux si la société HLM bénéficie de l’exception à l’article 22. En revanche, vous pouvez bénéficier de l’étalement du paiement sur 10 ans (article 33) et, si la procédure est irrégulière, contester la résolution dans les deux mois (article 42). N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour évaluer vos chances de succès.