Bonjour,
L’assignation in solidum est une voie classique pour éviter les renvois de responsabilité entre les parties.
1. La responsabilité du syndicat est engagée de plein droit
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
En l’espèce :
- La dalle de balcon est une partie commune (article 3 de la loi du 10 juillet 1965).
- L’expert a établi des dégâts sur la dalle et des écoulements anormaux.
- Le syndicat est donc responsable de plein droit, car les dommages trouvent leur origine dans une partie commune.
Conséquence : Le syndicat doit prendre en charge les travaux de réparation de la dalle, sous réserve d’un vote en AG. Il pourra, le cas échéant, exercer une action récursoire contre la voisine si sa responsabilité est démontrée (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
2. La voisine peut également voir sa responsabilité engagée
L’article 1240 du Code civil (ancien article 1382) dispose que :
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En l’espèce :
- La voisine a laissé sa barbacane bouchée et son balcon à l’état de dépotoir.
- Ces négligences ont aggravé le problème d’étanchéité en empêchant l’eau de s’écouler normalement.
- Sa responsabilité peut donc être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
Mais : la preuve de sa responsabilité est plus difficile à rapporter que celle du syndicat. La voisine peut arguer que les dégâts préexistaient à son installation ou que son défaut d’entretien n’est pas la cause principale des infiltrations.
3. L’assignation in solidum : une stratégie prudente
L’assignation in solidum permet de condamner solidairement plusieurs personnes à réparer le même dommage. Le créancier peut alors demander l’intégralité de la réparation à l’un quelconque des débiteurs.
Avantages :
- Évite les renvois de responsabilité : le syndicat et la voisine ne pourront pas se renvoyer la balle.
- Garantit l’exécution : si l’une des parties est insolvable, l’autre devra assumer l’intégralité des travaux.
- Fixe les responsabilités : le juge pourra déterminer la part de responsabilité de chacun.
Risques :
- Frais supplémentaires : vous devrez payer les frais de justice pour les deux parties.
- Risque de condamnation à l’article 700 : si vous perdez contre l’une des parties, vous pourriez être condamné aux dépens.
4. L’assignation du syndicat seul : une stratégie plus simple
Avantages :
- Procédure plus simple : vous n’avez qu’un seul défendeur.
- Responsabilité de plein droit : la responsabilité du syndicat est plus facile à établir (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
- Coût réduit : moins de frais d’avocat et de justice.
Risques :
- Renvoi de responsabilité : le syndicat peut appeler la voisine en garantie (ou en intervention forcée). Vous risquez de voir la procédure s’allonger.
- Absence d’exécution : si le syndicat n’a pas de trésorerie suffisante, vous pourriez attendre longtemps avant de voir les travaux réalisés.
5. La jurisprudence sur les expertises privées
Une expertise privée (même contradictoire) n’a pas la même force probante qu’une expertise judiciaire. Le juge peut exiger une expertise judiciaire (article 232 du Code de procédure civile) si l’expertise privée est contestée (Cass. 3e civ., 14 mai 2020, n° 19-16.278).
Recommandation : si vous assignez au fond, demandez dans le cadre de la procédure une expertise judiciaire. L’assignation figera la date du litige et vous permettra de demander le remboursement des frais d’expertise.
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Notifier le rapport d’expertise au syndicat et à la voisine par LRAR. |
| 2 |
Proposer une conciliation (obligatoire pour les litiges < 5 000 € – article 750-1 du Code de procédure civile). Convoquez les deux parties. |
| 3 |
Si la conciliation échoue, assignez le syndicat et la voisine in solidum en référé expertise ou au fond. |
| 4 |
Dans l’assignation, demandez : |
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- La réalisation d’une expertise judiciaire. |
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- La condamnation in solidum du syndicat et de la voisine à réaliser les travaux sous astreinte. |
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- Une indemnité provisionnelle pour le trouble de jouissance (article 9, III de la loi du 10 juillet 1965). |
| 5 |
Consultez votre avocate pour décider de la stratégie (assignation in solidum ou syndicat seul). |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La responsabilité du syndicat est-elle engagée ? |
Oui – de plein droit (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). |
| La voisine est-elle responsable ? |
Oui – si son défaut d’entretien a aggravé les dommages (article 1240 du Code civil). |
| Dois-je assigner les deux in solidum ? |
C’est recommandé – pour éviter les renvois de responsabilité. |
| Quel est le risque ? |
Frais supplémentaires et risque de condamnation à l’article 700. |
Conclusion : La responsabilité du syndicat est engagée de plein droit (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). La voisine peut également voir sa responsabilité engagée pour défaut d’entretien (article 1240 du Code civil). L’assignation in solidum est une stratégie prudente pour éviter les renvois de responsabilité et garantir l’exécution des travaux. N’hésitez pas à consulter votre avocate pour la stratégie finale.