Bonjour,
Une répartition à 100 % sur la consommation individuelle est en effet très contestable, car elle méconnaît la nature même des charges de chauffage collectif.
1. Pourquoi le 100 % individuel est-il contestable ?
A. Les pertes de boucle sont des charges communes, pas individuelles
Dans un immeuble collectif, une partie des frais de chauffage et d’eau chaude ne dépend pas de la consommation de chaque logement, mais du simple fait que l’installation tourne :
- Pertes thermiques des canalisations dans les parties communes.
- Maintien en température de la boucle de circulation (pour que l’eau chaude arrive instantanément).
- Entretien de la chaufferie et des équipements communs.
- Consommation des logements vacants (qui continuent à chauffer l’immeuble par rayonnement).
Ces frais sont indépendants de votre consommation personnelle. Les faire supporter à 100 % par les seuls consommateurs revient à facturer à certains copropriétaires des dépenses qui profitent à toute la collectivité.
B. La jurisprudence et les usages imposent une part fixe
En Belgique comme en France, la répartition standard recommandée est de 30 % fixe / 70 % variable. Techem elle-même, dans sa documentation, indique que la répartition doit comprendre 30 % de frais communs basés sur les tantièmes et 70 % de frais individuels basés sur les consommations.
Le standard recommandé est de 30 % de part fixe (selon les quotes-parts) et 70 % de part variable (selon la consommation mesurée). Cette règle est d’ailleurs reprise par les professionnels du secteur.
C. Les textes belges sur lesquels vous pouvez vous appuyer
- Article 3.81 du Code civil belge (ancien art. 577-4) : les statuts de copropriété doivent définir les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges. Une répartition qui cause un préjudice propre à un copropriétaire peut être contestée.
- Article 1728ter du Code civil : les charges imposées aux occupants doivent correspondre à des dépenses réelles. Une répartition qui inclut des pertes de boucle dans la part variable est discutable sur ce point.
- Principe général de la copropriété (art. 3.85 du Code civil) : chaque copropriétaire contribue aux dépenses utiles de conservation et d’entretien des parties communes.
2. Que peut faire le Juge de Paix ?
Le Juge de Paix est parfaitement compétent pour connaître des litiges relatifs à la répartition des charges de copropriété.
Il peut :
- Annuler la délibération de l’AG qui a fixé la clé de répartition à 100 % individuel.
- Ordonner une nouvelle répartition selon une clé plus équitable (par exemple 30/70).
- Rectifier la répartition si elle cause un préjudice propre à un copropriétaire.
- Désigner un expert pour déterminer la clé de répartition la plus juste.
La jurisprudence belge admet que le juge peut intervenir lorsque la répartition des charges est inexacte ou devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble.
3. Les démarches concrètes à entreprendre
Étape 1 : Rassemblez les preuves
- Votre décompte Techem (facture détaillée).
- La facture globale de l’immeuble.
- Le relevé des consommations de tous les lots (si vous pouvez l’obtenir).
- L’acte de base et le règlement de copropriété (pour vérifier ce qu’ils disent sur la répartition).
- Les PV d’AG ayant approuvé la méthode de répartition.
Étape 2 : Mise en demeure du syndic
Adressez-lui une lettre recommandée :
- Rappelez l’obligation de répartition équitable.
- Demandez le passage à une clé 30/70 ou, à défaut, la communication de tous les documents justificatifs.
- Fixez un délai (15 jours).
- Mentionnez que vous saisirez le Juge de Paix à défaut.
Étape 3 : Saisir le Juge de Paix
Si le syndic refuse, vous pouvez introduire une requête devant le Juge de Paix de votre canton. La procédure est :
- Simple : pas d’obligation d’avocat (mais c’est recommandé).
- Rapide : les délais sont généralement plus courts qu’en matière civile.
- Peu coûteuse : les frais de justice de paix sont modérés.
Vous pouvez demander :
- La nullité de la délibération ayant fixé la répartition à 100 %.
- L’annulation de votre décompte individuel.
- La condamnation du syndic à reprogrammer le calcul selon une clé équitable.
- Des dommages et intérêts si vous subissez un préjudice.
Étape 4 : Action auprès du SPW Logement
Vous avez déjà introduit une démarche, c’est excellent. Le SPW Logement peut :
- Donner un avis sur la conformité de la répartition.
- Médier entre les parties.
- Orienter vers les recours juridiques.
4. Points d’attention supplémentaires
A. Les logements vides aggravent l’injustice
Dans votre cas, des duplex sont inoccupés. Avec une répartition 100 % individuelle, ces logements ne paient quasiment rien, alors qu’ils bénéficient du maintien en température de l’immeuble. C’est inéquitable et constitue un préjudice propre pour les autres copropriétaires – un motif valable de saisine du Juge de Paix.
B. La prescription
Attention : si la répartition à 100 % a été approuvée en AG, vous disposez d’un délai pour la contester. En Belgique, le délai de prescription de l’action en nullité des délibérations d’AG est généralement de un an (article 577-8 du Code civil). Si la délibération est ancienne, le Juge de Paix peut néanmoins intervenir si la répartition est devenue inexacte ou si elle cause un préjudice.
C. La force de l’acte de base
Si l’acte de base prévoit explicitement une répartition 100 % individuelle, la contestation est plus difficile. Mais une modification de l’acte de base requiert l’unanimité des copropriétaires. Le juge peut cependant, en application de l’article 577-9 §6, rectifier une répartition inexacte ou devenue inexacte.
5. En résumé
| Point |
Réponse |
| Le 100 % individuel est-il légal ? |
Contestable – il méconnaît la nature collective des pertes de boucle. |
| Quel est le standard recommandé ? |
30 % fixe (tantièmes) / 70 % variable (consommation). |
| Qui peut trancher ? |
Le Juge de Paix (compétent pour les litiges de répartition). |
| Quels textes invoquer ? |
Art. 3.81, 3.85 et 1728ter du Code civil belge. |
| Que faire en priorité ? |
LRAR au syndic + saisine du Juge de Paix si refus. |
Conclusion : votre combat est fondé. La répartition à 100 % individuel est une anomalie qui ne résiste pas à l’examen juridique. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour vous assister dans la procédure devant le Juge de Paix. Et surtout, rassemblez les copropriétaires qui partagent votre mécontentement – une action collective a bien plus de poids.