Bonjour,
Le sujet est très pertinent et il est vrai que dans une grande copropriété, le conflit reste souvent « dilué » dans le collectif et donc les situations de blocage sont plus rares. Dans une copropriété de 2 ou 3 lots, il devient immédiatement personnel et plus fréquent.
Une solution pourrait être d’assouplir certaines règles pour les petites copropriétés. Mais le problème nous semble plus large : il réside surtout dans le blocage de la situation, quelle que soit la taille de la copropriété.
Une fois le processus de décision bloqué, quelles alternatives sont réellement prévues pour permettre à la copropriété de continuer à fonctionner ?
Voici quelques pistes de réflexion.
1. Introduire l’obligation de recourir à un tiers neutre dès le début du conflit
Dans une copropriété à 2 ou 3 lots, il n’y a pratiquement aucun « amortisseur » entre les personnes. Une possibilité serait de faciliter, voire dans certaines situations de rendre obligatoire, le recours à un tiers neutre : médiateur, une chambre professionnelle, une association specialisée, administrateur provisoire selon la nature du blocage.
L’idée serait de ne pas attendre que le conflit devienne judiciaire pour faire intervenir quelqu’un.
Il faudrait définir précisément les situations pouvant déclencher ce recours : désaccord persistant sur des travaux, impossibilité de voter une décision indispensable, conflit sur la répartition de charges, refus de convoquer une AG, etc.
Les modalités et couts de ce recours devront être définis.
2. Prévoir contractuellement une procédure de sortie de blocage
Lorsque la copropriété fonctionne encore normalement, les copropriétaires pourraient définir, par une décision d’AG, une procédure applicable en cas de désaccord :
- tentative de médiation ;
- consultation d’un professionnel indépendant ;
- délai pour parvenir à un accord ;
- nouvelle consultation ou nouveau vote selon des modalités prédéfinies ;
- recours à un tiers pour les questions techniques.
Autrement dit : prévoir le conflit quand tout va bien, plutôt que d’essayer d’inventer une solution lorsque les relations sont déjà dégradées.
3. Distinguer le désaccord du blocage
Tous les désaccords ne nécessitent pas une intervention extérieure.
En revanche, il faudrait identifier clairement le moment où un désaccord devient un blocage de la copropriété.
À partir d’un certain délai, d’un certain nombre de décisions impossibles à prendre ou lorsqu’une dépense nécessaire ne peut plus être engagée, un mécanisme de déblocage pourrait automatiquement être déclenché.
L’objectif serait de passer d’une logique de « qui a raison ? » à une logique plus pragmatique : comment permettre à la copropriété de continuer à fonctionner ?
4. Créer un véritable « mode dégradé » de fonctionnement
C’est peut-être la piste la plus intéressante.
Comme dans beaucoup de systèmes, il pourrait exister un fonctionnement normal et un fonctionnement dégradé.
En fonctionnement normal : les copropriétaires décident collectivement.
En situation de blocage : un mécanisme préalablement défini prend temporairement le relais pour les décisions indispensables, avec l’intervention éventuelle d’un tiers indépendant et dans un cadre strictement encadré.
L’objectif ne serait pas de permettre à un tiers de décider à la place des copropriétaires, mais d’éviter qu’un conflit entre quelques personnes puisse immobiliser durablement tout un immeuble.
En synthèse : petite ou grande copropriété, le véritable enjeu est peut-être moins le nombre de copropriétaires que la capacité du système à sortir du blocage lorsqu’il survient.
Et vous, quelles solutions avez-vous expérimentées ?
Merci pour vos retours.
Notre cadre juridique de la copropriété est-il réellement adapté au fonctionnement des très petites associations de copropriétaires ?