Bonjour,
La réponse dépend avant tout de l’origine du problème. En droit français, la répartition des charges entre le propriétaire (bailleur) et le locataire est strictement encadrée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987.
1. Le cadre légal : les obligations du propriétaire et du locataire
A. Les obligations du propriétaire (bailleur)
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur plusieurs obligations :
« Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […] d) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »
Le propriétaire est donc tenu de réaliser toutes les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire. Il s’agit notamment des :
- Travaux liés à la vétusté (usure normale due au temps).
- Travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.
- Travaux liés à un vice de construction ou à une malfaçon.
- Travaux pour respecter les critères d’un logement décent.
B. Les obligations du locataire
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du locataire :
« Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État. »
Le locataire doit donc supporter :
- L’entretien courant du logement.
- Les menues réparations et les réparations locatives (définies par le décret de 1987).
- Les dégradations dont il est responsable.
2. La distinction clé : réparations locatives vs grosses réparations
La frontière est tracée par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui fixe la liste des réparations locatives à la charge du locataire.
A. Les réparations locatives (à la charge du locataire)
Il s’agit des petites réparations et de l’entretien courant, notamment :
- Remplacement des joints d’étanchéité.
- Entretien et petites réparations des robinetteries.
- Remplacement des vitres détériorées.
- Graissage des gonds et charnières.
- Nettoyage et dégorgement des gouttières.
Exemple : si le joint autour du mitigeur est usé et que l’eau s’infiltre, c’est une réparation locative à la charge du locataire.
B. Les réparations non locatives (à la charge du propriétaire)
Il s’agit des grosses réparations et des travaux liés à la vétusté ou à un vice :
- Réparation des canalisations encastrées (vétusté).
- Réparation de la toiture.
- Réparation des façades.
- Remplacement des équipements vétustes (chaudière, ballon d’eau chaude).
Exemple : si une canalisation encastrée dans le mur est percée en raison de la vétusté, c’est une réparation non locative à la charge du propriétaire.
3. Application à votre cas : les traces d’humidité dans la salle d’eau
La réponse dépend de l’origine précise de l’humidité. Voici les différents scénarios possibles :
Cas n°1 : Le joint du mitigeur est défaillant
Si l’humidité provient d’un joint usé autour du mitigeur, il s’agit d’une réparation locative (remplacement de joints) qui incombe au locataire. Le locataire doit :
- Remplacer le joint à ses frais.
- Réparer les éventuels dégâts causés par son défaut d’entretien.
Cas n°2 : Une canalisation encastrée est percée
Si l’humidité provient d’une fuite dans une canalisation encastrée (dans le mur ou le sol), il s’agit d’une réparation non locative à la charge du propriétaire, car :
- La canalisation est un élément structurel.
- Sa détérioration est généralement due à la vétusté ou à un vice de construction.
Cas n°3 : Le locataire n’a pas aéré la salle d’eau
Le locataire a une obligation d’aérer son logement pour éviter la condensation et les moisissures. Si les traces d’humidité sont dues à un manque d’aération (absence de ventilation, non-utilisation de la VMC, fenêtre fermée en permanence), la responsabilité peut être imputée au locataire. Dans ce cas :
- Le locataire peut être tenu responsable des dégradations.
- Il devra prendre en charge les réparations.
Cas n°4 : Un défaut de construction ou une infiltration extérieure
Si l’humidité provient d’un défaut d’étanchéité de la salle d’eau (remontées capillaires, défaut de construction, infiltration par le toit ou les parties communes), c’est une réparation non locative à la charge du propriétaire (voire du syndicat de copropriété si l’origine est une partie commune).
4. L’importance de la preuve et des assurances
A. Faire constater l’origine du sinistre
Avant toute chose, il est indispensable de déterminer l’origine exacte de l’humidité. Pour cela, vous pouvez :
- Faire intervenir un plombier ou un expert pour diagnostiquer la cause.
- Solliciter une expertise amiable via vos assurances respectives.
B. Les assurances
- Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, etc.).
- Le propriétaire doit également avoir une assurance propriétaire non-occupant (PNO).
- En cas de sinistre, une déclaration à l’assurance est nécessaire. C’est l’assurance qui mandatera un expert pour déterminer l’origine et la responsabilité.
C. Le défaut de signalement par le locataire
Vous indiquez que le locataire ne vous a jamais prévenu avant que les traces ne deviennent importantes. Le locataire a une obligation de signaler rapidement tout problème au propriétaire. Un retard de signalement peut :
- Aggraver les dégâts.
- Engager la responsabilité du locataire si le retard a causé une aggravation du sinistre.
5. Synthèse et recommandations
| Situation |
Responsable |
Fondement juridique |
| Joint du mitigeur usé |
Locataire |
Réparation locative (décret 87-712) |
| Canalisation encastrée percée (vétusté) |
Propriétaire |
Réparation non locative (art. 6 loi 1989) |
| Défaut d’aération (condensation) |
Locataire |
Obligation d’entretien (art. 7 loi 1989) |
| Défaut de construction / infiltration extérieure |
Propriétaire (ou copropriété) |
Obligation de décence (art. 6 loi 1989) |
| Dégâts causés par un tiers (voisin) |
Assurance du tiers |
Responsabilité civile |
6. Que faire concrètement ?
Étape 1 : Faire un constat
- Faites intervenir un professionnel (plombier, expert) pour identifier l’origine de l’humidité.
- Documentez les traces (photos, dates).
Étape 2 : Déterminer la responsabilité
- Si c’est un joint usé : c’est au locataire de le remplacer.
- Si c’est une canalisation ou un défaut structurel : c’est au propriétaire de faire les réparations.
- Si c’est un défaut d’aération : le locataire peut être tenu responsable.
Étape 3 : Faire jouer les assurances
- Si le sinistre est couvert, faites une déclaration auprès de vos assurances respectives.
- L’assurance mandatera un expert pour trancher.
Étape 4 : En cas de désaccord
- Si le locataire refuse d’assumer sa part, vous pouvez lui adresser une mise en demeure.
- En dernier recours, vous pouvez saisir la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire.
En résumé
| Votre question |
Réponse |
| Qui doit payer les réparations ? |
Cela dépend de l’origine : joint = locataire, canalisation = propriétaire. |
| Le locataire est-il en tort s’il n’a pas aéré ? |
Oui, s’il a manqué à son obligation d’entretien. |
| Que faire en premier ? |
Faire constater l’origine par un professionnel. |
| Les assurances peuvent-elles aider ? |
Oui, une déclaration permet de faire désigner un expert. |
En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de délivrer un logement décent. Mais le locataire a aussi des devoirs : entretenir le logement, aérer et signaler les problèmes rapidement. La clé est donc de déterminer la cause avant de décider qui paie.