Bonjour,
Un syndic qui persiste à appliquer une résolution annulée par un jugement définitif commet une faute professionnelle caractérisée.
1. L’autorité de la chose jugée : le syndic ne peut pas l’ignorer
L’autorité de la chose jugée est un principe fondamental du droit français. Elle signifie qu’une décision de justice devenue définitive s’impose à tous et ne peut plus être remise en cause.
L’article 1351 du Code civil (ancien) dispose que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement ». La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point.
Conséquence pratique : Un jugement annulant une résolution d’AG efface rétroactivement cette résolution. Le syndic est tenu de cesser immédiatement toute application de cette résolution et de revenir à la situation antérieure.
Le syndic n’a pas le droit de juger de l’opportunité ou de la régularité d’une décision de justice. Il est tenu de l’exécuter.
2. Le conseil syndical : rôle et limites
A. Les missions légales du CS
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il assure une mission consultative et de contrôle.
Le conseil syndical n’a pas de pouvoir décisionnel propre. Il ne peut pas s’opposer à l’exécution d’une décision de justice. Son rôle est de :
- Contrôler la gestion du syndic
- Assurer la liaison avec les copropriétaires
- Donner son avis sur les questions concernant le syndicat
B. Le CS peut-il soutenir le syndic contre un jugement ?
Non. Le conseil syndical a pour mission de défendre les intérêts collectifs de la copropriété. En soutenant un syndic qui refuse d’exécuter un jugement définitif, le CS manque à ses obligations et expose la copropriété à des sanctions financières (astreintes) et à des frais de justice supplémentaires.
C. Un membre du CS dédié aux « animations » : est-ce légal ?
La réponse est clairement non. Les missions du conseil syndical sont encadrées par la loi : assistance et contrôle du syndic. La loi ne prévoit aucune mission d’« animation » de la copropriété.
Un tel poste est :
- Sans fondement légal : aucune disposition de la loi de 1965 ne mentionne une telle fonction.
- Un détournement de pouvoir : le CS n’a pas pour objet d’organiser des activités sociales, mais de gérer et contrôler la copropriété.
- Potentiellement abusif : si ce membre perçoit une rémunération ou des avantages, cela pourrait constituer un abus de confiance.
Le rôle d’animation, s’il existe, relève de l’initiative personnelle des copropriétaires, pas des attributions légales du conseil syndical.
3. Que faire concrètement ?
Étape 1 : Mise en demeure formelle (LRAR)
Adressez au syndic et au conseil syndical une mise en demeure :
- Rappelez l’autorité de la chose jugée.
- Exigez l’arrêt immédiat de l’application de la résolution annulée.
- Fixez un délai (ex. 15 jours).
- Mentionnez que vous saisirez le juge de l’exécution en cas de carence.
Étape 2 : Faire signifier le jugement par un commissaire de justice
Si le syndic persiste, vous pouvez faire signifier le jugement par un commissaire de justice (anciennement huissier). Cette signification :
- Rappelle officiellement au syndic ses obligations.
- Fait courir les délais et permet de prouver que le syndic a été informé.
Étape 3 : Saisir le juge de l’exécution pour astreinte
Si le syndic ne se conforme pas au jugement, vous pouvez saisir le juge de l’exécution pour :
- Liquider l’astreinte si elle a été prononcée par le jugement.
- Ordonner une astreinte si elle n’a pas encore été fixée. L’astreinte est une somme due par jour de retard.
La procédure est rapide et ne nécessite pas nécessairement un avocat, bien que cela soit recommandé.
Étape 4 : Engager la responsabilité du syndic
Le syndic qui refuse d’exécuter un jugement définitif commet une faute contractuelle qui peut justifier :
- Une demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.
- Une résiliation de son contrat pour manquement grave.
Étape 5 : Agir contre le conseil syndical
Si le CS soutient activement le syndic dans cette illégalité, vous pouvez :
- Demander sa révocation en assemblée générale (majorité article 25).
- Mettre en cause sa responsabilité s’il a causé un préjudice à la copropriété.
4. Cas particulier : Foncia Terres Occitanes
Si le syndic est Foncia Terres Occitanes, des copropriétaires ont peut être déjà signalé des difficultés de communication avec des certains gestionnaires notamment.
Vous pouvez alors :
- Remonter l’information au siège de Foncia.
- Saisir la commission de médiation de la copropriété si elle existe.
- Comparer les avis sur les plateformes spécialisées pour évaluer si un changement de syndic s’impose.
5. En résumé
| Question |
Réponse |
| Le syndic peut-il ignorer un jugement définitif ? |
Non – c’est une faute grave. |
| Que faire en premier ? |
LRAR de mise en demeure avec menace d’astreinte. |
| Le CS peut-il soutenir le syndic ? |
Non – il doit défendre les intérêts de la copropriété. |
| « Membre CS animations » est-ce légal ? |
Non – ce n’est pas une mission prévue par la loi. |
| Quel recours en dernier ressort ? |
Saisir le juge de l’exécution pour astreinte et dommages. |
Mise en garde importante
L’approbation des comptes et le quitus donné au syndic en AG ne le protègent pas en cas de manquement à l’exécution d’une décision de justice. La faute est ici caractérisée et graves – le syndic s’expose à des sanctions financières et à la résiliation de son mandat.
N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour engager les procédures adaptées. Et surtout, rassemblez les copropriétaires pour faire pression sur le syndic et le CS – la force du collectif est essentielle dans ce type de situation.