Bonjour,
Votre situation est complexe car elle mêle droit des sociétés (la SCI) et droit de la copropriété.
1. Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution et que devient-elle après division des lots ?
A. Définition
Une SCI d’attribution (SCIA) est une société civile créée spécifiquement pour acquérir ou construire un immeuble en vue de le diviser en lots et de les attribuer aux associés en pleine propriété.
Chaque associé détient des parts sociales qui correspondent à un ou plusieurs lots de l’immeuble. L’état descriptif de division est annexé aux statuts et délimite les lots et les parties communes.
B. La situation après attribution complète
Lorsque tous les lots ont été attribués en pleine propriété aux associés, la SCI a rempli son objet social. Elle ne détient alors plus aucun lot et devient une coquille vide.
Deux options s’offrent alors :
| Option |
Explication |
| Dissoudre la SCI |
C’est la solution logique. La dissolution fait basculer les associés dans une situation de copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965. |
| Continuer à faire vivre la SCI |
Certaines SCIA survivent pour gérer la copropriété, mais c’est une anomalie juridique qui crée des blocages (comme dans votre cas). |
À savoir : la dissolution de la SCI ne signifie pas la fin de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires existe de plein droit et doit être organisé.
2. Le problème des statuts modifiés en 2020
Votre gérant a refait les statuts en 2020 pour se donner tous les pouvoirs. Cette situation est problématique à plusieurs titres :
A. La modification des statuts doit respecter les droits des associés
- Toute modification statutaire doit être votée par les associés dans les conditions prévues par les statuts (généralement à la majorité).
- Si le gérant a modifié les statuts unilatéralement ou sans respecter les formes légales, ces modifications peuvent être annulées par le tribunal.
- L’état descriptif de division de 1970 reste la référence pour la répartition des lots et des tantièmes, sauf s’il a été régulièrement modifié par l’unanimité des associés.
B. L’abus de pouvoir du gérant
Un gérant qui utilise ses pouvoirs pour se mettre en situation de blocage et priver les associés de leurs droits commet un abus de pouvoir. C’est un juste motif de révocation.
3. Comment révoquer le gérant ?
A. Révocation par les associés (voie amiable)
La révocation du gérant d’une SCI est régie par l’article 1851 du Code civil :
« Le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts. »
Points clés :
- La majorité requise est plus de la moitié des parts sociales (et non des associés).
- Les statuts ne peuvent pas priver les associés de ce droit de révocation.
- Si le gérant détient la majorité des parts, il peut bloquer la révocation amiable.
B. Révocation judiciaire (voie contentieuse)
Si le gérant bloque la révocation amiable (parce qu’il détient la majorité des parts), vous pouvez saisir le tribunal pour :
- Révocation judiciaire du gérant pour abus de pouvoir ou gestion fautive.
- Annulation des statuts modifiés en 2020 s’ils ont été adoptés irrégulièrement.
- Désignation d’un administrateur provisoire pour gérer la société en attendant la dissolution.
Attention : la procédure judiciaire est plus lourde et nécessite l’assistance d’un avocat spécialisé.
4. Comment dissoudre la SCI et créer un syndicat coopératif ?
A. Dissolution de la SCI
La dissolution d’une SCI peut être :
| Type |
Conditions |
| Volontaire |
Décision des associés réunis en AG extraordinaire (majorité statutaire). |
| Judiciaire |
Prononcée par le tribunal pour justes motifs (ex. : blocage, abus de pouvoir). |
| De plein droit |
Arrivée du terme prévu par les statuts ou réalisation de l’objet social. |
Dans votre cas, la SCI a rempli son objet (attribution de tous les lots). C’est un motif de dissolution de plein droit.
B. Conséquences de la dissolution
- La SCI est liquidée : ses actifs (éventuels) sont répartis entre les associés.
- Les associés deviennent copropriétaires à part entière, régis par la loi du 10 juillet 1965.
- Un syndic doit être désigné pour gérer la copropriété.
C. Création d’un syndicat coopératif
Un syndicat coopératif est une forme de gestion où les copropriétaires gèrent eux-mêmes l’immeuble, sans syndic professionnel.
Les avantages :
- Gestion collégiale et transparente.
- Économies sur les honoraires du syndic.
- Implication directe des copropriétaires.
La procédure :
- Dissoudre la SCI (par décision des associés ou par jugement).
- Convoquer une assemblée générale des copropriétaires.
- Élire un conseil syndical et un syndic bénévole (ou un syndic coopératif).
- Immatriculer la copropriété auprès du greffe du tribunal.
5. Que faire concrètement ? (Plan d’action)
Étape 1 : Rassembler les preuves
- État descriptif de division de 1970.
- Statuts originaux et statuts modifiés de 2020.
- PV des AG et des décisions du gérant.
- Preuves des abus de pouvoir (refus de communication, blocages, etc.).
Étape 2 : Tenter une résolution amiable
- Adressez une LRAR au gérant pour lui demander :
- La communication de tous les documents.
- La convocation d’une AG pour discuter de la dissolution.
- Proposez une médiation (un tiers peut aider à débloquer la situation).
Étape 3 : Révoquer le gérant (si possible)
- Si vous détenez plus de la moitié des parts sociales, convoquez une AG et votez sa révocation.
- Si le gérant détient la majorité, passez à l’étape 4.
Étape 4 : Saisir le tribunal
- Demandez la révocation judiciaire du gérant pour abus de pouvoir.
- Demandez la dissolution judiciaire de la SCI pour réalisation de l’objet social ou pour justes motifs.
- Demandez la désignation d’un administrateur provisoire pour gérer la transition.
Étape 5 : Organiser la nouvelle copropriété
- Une fois la SCI dissoute, convoquez une AG des copropriétaires.
- Élisez un syndic (bénévole, coopératif ou professionnel).
- Créez un conseil syndical pour assurer le suivi.
6. Points d’attention juridiques
A. L’état descriptif de division de 1970
Il reste valable tant qu’il n’a pas été régulièrement modifié. Si le gérant l’ignore, vous pouvez :
- Lui rappeler son obligation de le respecter.
- Saisir le tribunal pour faire constater sa validité.
B. Le lot abandonné
Le lot abandonné (dont le gérant ne s’occupe pas) reste la propriété de la SCI ou d’un associé. Il doit être pris en compte dans la répartition des charges. Si le gérant ne paie pas les charges de ce lot, la copropriété peut engager des poursuites.
C. La prescription
- L’action en nullité des statuts modifiés en 2020 se prescrit par 5 ans (article 2224 du Code civil). Agissez vite.
- L’action en révocation et en dissolution n’est pas prescrite tant que les abus persistent.
En résumé
| Votre objectif |
Solution |
| Révoquer le gérant |
Vote en AG (majorité des parts) ou saisie du tribunal pour abus de pouvoir. |
| Faire respecter l’EDD de 1970 |
Mise en demeure + saisie du tribunal si nécessaire. |
| Dissoudre la SCI |
Décision des associés ou jugement pour réalisation de l’objet social. |
| Créer un syndicat coopératif |
AG des copropriétaires après dissolution de la SCI. |
Conclusion : La dissolution de la SCI et la création d’une copropriété classique avec un syndicat coopératif sont des solutions réalistes. La clé est de rassembler les copropriétaires (vous êtes 14, c’est une force) et de ne pas hésiter à saisir la justice si le gérant persiste dans son blocage.
Consultez un avocat spécialisé en droit des sociétés et en copropriété pour vous accompagner dans ces démarches. Les frais de justice peuvent sembler lourds, mais ils sont souvent moins coûteux que de subir indéfiniment la gestion abusive d’un gérant.