Syndic bénévole impose son intervention malgré un refus en AG – Que faire?

Syndic & Conseil Syndical Missions du Syndic
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Bonjour à tous,

Je suis copropriétaire dans une copropriété de 4 habitations. En AG, les modalités d’entretien en bénévolat (avec supervision du syndic bénévole) ont été rejetées sur les parties communes spéciales, tout comme l’intervention de professionnels. Il y a donc un blocage.

Le syndic bénévole nous a adressé un courrier recommandé indiquant qu’il était autorisé, avec son épouse, à intervenir en bénévolat, malgré le rejet de l’AG. Il invoque l’article 18 pour justifier son intervention. Or, les parties communes spéciales concernées ne concernent que certains copropriétaires, et le syndic n’en fait pas partie.

Mes questions :

  1. Le syndic bénévole peut-il imposer son intervention en bénévolat malgré le refus de l’AG ?
  2. Que faire pour sortir de ce blocage ?
  3. Quels sont mes recours ?

Merci pour vos conseils.

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Bonjour,

Le syndic bénévole peut-il outrepasser une décision d’assemblée générale en invoquant l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ? La réponse est claire : non, le syndic ne peut pas ignorer une décision de l’AG.

1. Le pouvoir de décision sur les parties communes spéciales (article 6-2)

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

Conséquence :

  • Les parties communes spéciales sont la propriété indivise des seuls copropriétaires à l’usage desquels elles sont affectées.
  • Le droit de vote est limité à ces copropriétaires.
  • Puisque votre syndic (et son épouse) ne font pas partie de ce groupe, ils n’ont aucun droit de décision sur ces espaces.

Le syndic ne peut pas imposer sa volonté sur une zone où il ne dispose pas de droit de vote. Son intervention sans l’accord des copropriétaires concernés est une irrégularité.

2. Les limites de l’article 18 invoqué par le syndic

Le syndic invoque l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour justifier son intervention. Mais son interprétation est contestable.

L’article 18 dispose que le syndic est chargé :

« D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. »

Mais cette mission s’exerce sous le contrôle de l’assemblée générale. Le syndic doit exécuter les décisions votées par l’AG (article 18, I). Il ne peut pas :

  • Juger de l’opportunité d’une décision.
  • Substituer son propre choix à celui de l’assemblée.
  • Ignorer un vote qui a rejeté le bénévolat.

L’exception de l’urgence : L’article 18 permet au syndic d’agir de sa propre initiative en cas d’urgence caractérisée (travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble). Un entretien régulier (nettoyage, petites réparations) ne rentre pas dans ce cadre d’exception.

En l’espèce : Le syndic tente de s’auto-désigner comme prestataire, alors même que l’AG a rejeté le bénévolat. C’est un abus de pouvoir.

3. Le rejet simultané du bénévolat et des professionnels : une impasse

Le rejet simultané du bénévolat et du recours à un professionnel crée effectivement une impasse, car l’immeuble doit être entretenu. Cependant, le syndic ne peut pas s’auto-désigner comme solution.

Que faire ?

  • Convoquer une nouvelle AG pour voter une modalité d’entretien alternative, car le syndic ne peut rester dans l’inaction, mais il ne peut pas non plus agir contre la volonté exprimée des copropriétaires.
  • Proposer une résolution pour le recours à un prestataire ou pour une nouvelle organisation du bénévolat (avec des conditions claires).

4. Les recours possibles

Recours Détail
1. Mise en demeure du syndic Adressez un courrier recommandé (LRAR) au syndic pour lui rappeler son obligation de respecter les décisions d’AG et l’article 6-2. Précisez que son intervention bénévole, explicitement rejetée, engagerait sa responsabilité civile professionnelle en cas d’accident ou de dommage.
2. Saisir le conseil syndical Si vous avez un conseil syndical, il doit contrôler le syndic et peut exiger la transmission des documents ou des explications sur ce passage en force.
3. Révocation du syndic En cas de faute grave ou de non-respect persistant des décisions d’AG, les copropriétaires peuvent voter la révocation du syndic et nommer un successeur (professionnel ou un autre bénévole).
4. Recours judiciaire En dernier lieu, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander l’exécution des décisions ou la désignation d’un administrateur provisoire si la copropriété est totalement bloquée.

5. En synthèse

Question Réponse
Le syndic peut-il imposer son bénévolat malgré le refus de l’AG ? Non – il doit exécuter les décisions de l’AG (article 18, I).
L’article 18 autorise-t-il le syndic à agir seul ? Non – sauf en cas d’urgence caractérisée (sauvegarde de l’immeuble).
Les parties communes spéciales concernent-elles le syndic ? Non – seuls les copropriétaires concernés votent (article 6-2).
Que faire pour sortir du blocage ? Convoquer une nouvelle AG pour voter une modalité d’entretien alternative.

Conclusion : Le syndic bénévole ne peut pas imposer son intervention en bénévolat alors que l’AG l’a explicitement rejeté. Il doit respecter les décisions de l’AG (article 18, I). Son invocation de l’article 18 est abusive, sauf cas d’urgence. Pour sortir du blocage, il est recommandé de convoquer une nouvelle AG pour voter une modalité d’entretien alternative (recours à un professionnel ou organisation du bénévolat sous conditions). Si le syndic persiste, vous pouvez le mettre en demeure, le révoquer ou saisir le tribunal.

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MODÈLE DE LETTRE DE MISE EN DEMEURE

[Votre prénom et nom]
[Votre adresse]
[Code postal, Ville]

[Date]

Objet : Mise en demeure de respecter les décisions de l’assemblée générale

Lettre recommandée avec accusé de réception

À l’attention de Monsieur/Madame [Nom du syndic bénévole]
[Adresse du syndic]

Copie au conseil syndical (s’il existe)
Copie à l’ensemble des copropriétaires (par courrier simple)

Monsieur/Madame,

Par la présente, je vous mets en demeure de respecter strictement les décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires du [date de l’AG].

1. Rappel des faits

Lors de l’assemblée générale du [date], les copropriétaires ont voté :

  • Le rejet du bénévolat pour l’entretien des parties communes spéciales ;
  • Le rejet de l’intervention de professionnels sur ces mêmes parties.

Malgré cette décision claire et opposable à tous, vous nous avez adressé un courrier recommandé le [date] indiquant que vous étiez autorisé, avec votre épouse, à intervenir en bénévolat pour l’entretien de ces parties communes spéciales.

2. Rappel des textes applicables

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble et de pourvoir à son entretien, mais sous le contrôle de l’assemblée générale. Le syndic doit exécuter les décisions votées par l’AG (article 18, I). Il ne peut pas juger de l’opportunité d’une décision ni la contourner.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que seuls les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées les parties communes spéciales peuvent prendre part aux décisions les concernant. Vous ne faites pas partie de ces copropriétaires.

3. Conséquences juridiques de votre démarche

Votre intention d’intervenir en bénévolat, en contradiction directe avec le vote de l’AG, constitue :

  • Une violation de vos obligations légales en tant que syndic ;
  • Un abus de pouvoir ;
  • Une mise en danger de votre responsabilité civile professionnelle en cas d’accident ou de dommage causé lors de vos interventions.

4. Mise en demeure

Je vous demande donc de :

  1. Cesser immédiatement toute intervention sur les parties communes spéciales sans autorisation expresse de l’AG.
  2. Respecter les décisions votées par l’assemblée générale.
  3. Convoquer, dans les plus brefs délais, une nouvelle AG afin de trouver une solution alternative pour l’entretien de ces parties communes (recours à un professionnel ou organisation du bénévolat sous conditions votées).

5. Délai et conséquences

Je vous fixe un délai de 15 jours à compter de la réception de la présente pour vous conformer à ces demandes.

Passé ce délai, si vous persistez à intervenir en bénévolat malgré le refus de l’AG, je me réserverai le droit de :

  • Saisir le conseil syndical (s’il existe) pour qu’il exerce son contrôle sur votre gestion ;
  • Demander la révocation de votre mandat de syndic lors de la prochaine AG ;
  • Saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’illégalité de votre démarche et obtenir, le cas échéant, des dommages-intérêts.

Je vous prie d’agréer, Monsieur/Madame, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Pièces jointes :

  • Copie du procès-verbal de l’AG ayant rejeté le bénévolat.
  • Copie du courrier recommandé du syndic.
  • Photos ou constats éventuels.

Conseils pratiques :

  1. Envoyez cette lettre en recommandé avec accusé de réception pour avoir une preuve de sa réception.
  2. Adressez une copie au conseil syndical (s’il existe) et à l’ensemble des copropriétaires par courrier simple.
  3. Conservez une copie de tous les documents (PV d’AG, courriers, accusés de réception).
  4. Si le syndic persiste, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou la commission départementale de conciliation.