Bonjour à tous,
Je suis copropriétaire dans une résidence de 50 lots, gérée par un syndic professionnel soutenu par un groupe de copropriétaires qui l’approuve systématiquement. Je suis seule à poser des questions précises sur les comptes et la gestion. Le conseil syndical est composé d’une seule personne, jeune et inexpérimentée, qui suit le syndic sans contrôle. Le syndic me répond rarement, et lorsque c’est le cas, c’est de manière vague. En AG, on me fait des réflexions et on me dit que je suis la seule à ne pas être d’accord, donc que j’ai tort.
Mes questions :
- Quels sont mes droits en tant que copropriétaire face à un syndic qui ne répond pas à mes demandes ?
- Comment puis-je faire entendre ma voix et obtenir des explications sur les comptes et la gestion ?
- Que faire si le syndic refuse de coopérer ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
En tant que copropriétaire, vous disposez de droits réels pour exercer un contrôle sur la gestion du syndic et obtenir les informations nécessaires.
1. Le droit de consultation des comptes et des documents
L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
« Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges […] à la disposition de chaque copropriétaire. »
En pratique :
- Vous pouvez consulter les pièces justificatives des charges (factures, relevés bancaires, etc.) pendant la période précédant l’AG.
- Vous pouvez également demander une copie des documents à vos frais.
- Le syndic doit vous indiquer les jours et heures de consultation dans la convocation.
Si le syndic refuse : vous pouvez lui adresser une mise en demeure (LRAR) et, en cas de refus persistant, saisir le tribunal judiciaire.
2. Le droit de demander des explications au conseil syndical
Le conseil syndical a pour mission de contrôler la gestion du syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit vous répondre sur les questions relatives à la gestion.
Si le conseil syndical ne répond pas : vous pouvez lui adresser une mise en demeure par LRAR, en lui rappelant ses obligations.
3. Comment faire entendre votre voix ?
| Action |
Détail |
| 1. Poser des questions écrites |
Adressez vos questions par écrit (email ou LRAR) au syndic et au conseil syndical. |
| 2. Demander l’inscription à l’ordre du jour |
Vous pouvez demander au syndic d’inscrire des questions à l’ordre du jour de la prochaine AG (article 10 du décret n° 67-223). |
| 3. Voter contre les résolutions |
En AG, vous pouvez voter contre les résolutions d’approbation des comptes ou de quitus au syndic. Faites inscrire vos réserves au PV. |
| 4. Se présenter au conseil syndical |
Même si le groupe actuel vote contre vous, vous pouvez vous présenter et demander à ce que votre candidature soit soumise au vote. |
| 5. Saisir la commission de conciliation |
Vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de résoudre le litige à l’amiable. |
4. Que faire en cas de refus de coopération ?
| Recours |
Détail |
| Mise en demeure |
Adressez une LRAR au syndic pour lui rappeler ses obligations (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Saisine du tribunal |
En cas de carence grave, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la communication des documents ou des dommages-intérêts. |
| Signalement à la DGCCRF |
Si le syndic enfreint ses obligations légales (absence de transparence, pratiques commerciales trompeuses), vous pouvez le signaler à la DGCCRF (Service-public.fr). |
| Changement de syndic |
Si la majorité des copropriétaires est insatisfaite, vous pouvez proposer un changement de syndic en AG. Cela nécessite la majorité de l’article 25. |
5. L’importance de la communication
La clé pour faire évoluer la situation est la communication avec les autres copropriétaires. Une majorité silencieuse peut être convaincue si vous expliquez clairement les risques d’une gestion peu transparente. Adressez une note explicative aux copropriétaires avant l’AG (par mail ou par voie d’affichage autorisée).
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Puis-je consulter les comptes ? |
Oui – article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. |
| Le syndic doit-il me répondre ? |
Oui – il doit fournir des explications sur les charges et les dépenses. |
| Puis-je demander l’inscription de questions à l’ordre du jour ? |
Oui – article 10 du décret n° 67-223. |
| Que faire si le syndic refuse de coopérer ? |
Mise en demeure, saisine du tribunal, signalement à la DGCCRF. |
Conclusion : Vous disposez de droits réels pour contrôler la gestion du syndic. Si vos demandes restent sans réponse, vous pouvez utiliser les leviers juridiques (mise en demeure, saisine du tribunal) et mobiliser les autres copropriétaires. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour un conseil personnalisé, surtout si vous envisagez une procédure judiciaire.