Bonjour,
Votre situation soulève plusieurs questions juridiques importantes.
1. La responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les parties communes
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Dans votre cas, la toiture est une partie commune. C’est pourquoi l’expert a désigné un responsable (le propriétaire des murs professionnels) et que des travaux sont envisagés.
Mais attention : le fait que l’expert ait désigné un responsable ne signifie pas automatiquement que les copropriétaires doivent payer. Si le responsable est identifié, c’est à lui de supporter le coût des travaux, sauf si l’assurance de la copropriété ou une autre disposition prévoit le contraire.
2. Les copropriétaires acquéreurs après le sinistre sont-ils tenus de payer ?
La réponse est nuancée.
A. Le principe : les charges suivent le lot, pas le propriétaire
En copropriété, les charges sont attachées au lot et non à la personne du copropriétaire. Cela signifie que le nouveau propriétaire est tenu de payer les charges afférentes à son lot, même si elles concernent des périodes antérieures à son acquisition, sauf disposition contraire dans l’acte de vente.
B. L’exception : le défaut d’information lors de la vente
Lors de la vente, le vendeur doit informer l’acquéreur de tout sinistre affectant l’immeuble. Si vous n’avez pas été informés de ce sinistre, vous pourriez :
- Engager la responsabilité du vendeur pour vice caché ou dol.
- Demander une réduction du prix de vente ou des dommages et intérêts.
C. Le sinistre de 2017 et la création de la copropriété en 2020
Le sinistre de 2017 est antérieur à la création de la copropriété. À l’époque, il n’y avait pas de syndicat. Si les travaux concernent des parties communes, le syndicat peut être tenu de les réaliser, mais la répartition des charges doit être conforme aux règles de la copropriété.
Jurisprudence : Un sinistre trouvant son origine dans les parties communes est garanti par le contrat d’assurance du syndicat, même si l’origine est antérieure à la prise d’effet du contrat. L’assureur ne peut pas invoquer l’antériorité du fait générateur pour refuser sa garantie.
3. Le syndic peut-il faire voter des travaux sans devis ?
La réponse est non, ou du moins, c’est très contestable.
A. L’obligation d’information des copropriétaires
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic une obligation générale d’information envers les copropriétaires. Les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être joints à l’envoi de l’ordre du jour.
Cela inclut :
- La nature des travaux
- Leur montant estimatif
- La répartition financière entre les copropriétaires
B. L’obligation de mise en concurrence
L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la mise en concurrence est obligatoire pour les marchés de travaux. Cela implique la présentation de plusieurs devis (au moins deux).
En l’absence de devis, le vote en AG peut être annulé pour défaut d’information. Un vote global sans devis ni répartition expose la résolution à la nullité.
C. L’absence de devis dans votre cas
Si aucun devis ne vous a été communiqué, le vote est irrégulier. Vous pouvez :
- Contester la délibération dans les deux mois suivant l’AG.
- Demander l’annulation de la résolution devant le tribunal judiciaire.
4. Que faire concrètement ?
Étape 1 : Demander les documents par écrit
Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic pour demander :
- Le rapport d’expertise complet.
- Les devis des travaux.
- La répartition financière détaillée (qui paie quoi).
- Le procès-verbal de l’AG ayant voté ces travaux.
Étape 2 : Vérifier l’information lors de la vente
Consultez votre acte de vente et les documents annexes (diagnostics, etc.). Si le sinistre n’y est pas mentionné, vous avez un recours contre le vendeur.
Étape 3 : Contester la délibération de l’AG
Si la délibération a été prise sans devis ni information suffisante, vous pouvez :
- Contester la résolution dans les deux mois suivant l’AG (article 42 de la loi de 1965).
- Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’annulation.
Étape 4 : Vérifier la responsabilité de l’assurance
Le syndicat des copropriétaires doit avoir une assurance responsabilité civile. Vérifiez si le sinistre est couvert. Si l’expert a désigné un responsable, c’est à lui de payer, pas aux copropriétaires.
Étape 5 : Se rapprocher des autres copropriétaires
Vous êtes 3 dans votre bâtiment. Unissez-vous pour faire front commun. Une action collective a bien plus de poids qu’une action individuelle.
5. En résumé
| Question |
Réponse |
| Les nouveaux copropriétaires doivent-ils payer ? |
En principe oui (les charges suivent le lot), mais vous pouvez contester si vous n’avez pas été informés. |
| Le syndic peut-il voter des travaux sans devis ? |
Non, c’est une irrégularité qui peut entraîner la nullité du vote. |
| Que faire en priorité ? |
LRAR au syndic pour demander les documents + contestation de la délibération dans les 2 mois. |
| Qui doit payer les travaux ? |
Le responsable désigné par l’expert (le propriétaire des murs professionnels), sauf si l’assurance de la copropriété intervient. |
Conclusion : vous n’êtes pas sans recours. Le défaut de devis et d’information est une irrégularité sérieuse. De plus, le fait que l’expert ait désigné un responsable spécifique devrait vous exonérer, en tout ou partie, du paiement. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour vous assister dans vos démarches.