Bonjour,
Le syndic a l’obligation d’assurer l’entretien de la VMC collective et de faire cesser les nuisances sonores qu’elle engendre.\
1. La VMC collective est une partie commune
Dans un immeuble collectif, la VMC est généralement considérée comme un équipement commun (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Cela inclut :
- Le caisson d’extraction (généralement sur le toit ou dans les combles).
- Les conduits verticaux.
- Les sorties en toiture ou en façade.
- Les gaines collectives.
Conséquence : L’entretien et la maintenance de la VMC collective incombent au syndicat des copropriétaires, et les frais correspondants sont des charges communes réparties entre tous les copropriétaires (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
Seules les bouches d’extraction situées à l’intérieur des appartements peuvent être considérées comme des parties privatives, mais leur bon fonctionnement est essentiel au système global.
2. L’obligation du syndic : assurer la conservation et l’entretien
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de :
« Pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble ».
La VMC collective étant un élément d’équipement commun, le syndic a l’obligation de maintenir son bon fonctionnement et de remédier aux dysfonctionnements (bruits, vibrations, etc.). Son inaction peut engager sa responsabilité.
Jurisprudence : La Cour de cassation a jugé que le mauvais fonctionnement de la ventilation mécanique peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 12 juin 1991, n° 89-17.575).
3. Le carnet d’entretien : un document obligatoire
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de tenir un carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document doit contenir l’historique des interventions sur les équipements communs, y compris la VMC.
Le syndic est tenu de le mettre à disposition des copropriétaires. Son refus de vous le communiquer constitue un manquement à ses obligations.
4. Les recours en cas d’inaction du syndic
| Recours |
Détail |
| 1. Demander l’inscription à l’ordre du jour de l’AG |
Envoyez une LRAR au syndic pour lui demander d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG une résolution pour la vérification et l’entretien de la VMC (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). |
| 2. Mise en demeure du syndic |
Adressez une LRAR au syndic en lui rappelant ses obligations (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et en lui fixant un délai pour agir. |
| 3. Faire constater le bruit |
Un commissaire de justice (huissier) peut constater la nuisance sonore. Même si les huissiers hésitent à se déplacer pour un bruit aléatoire, vous pouvez insister en précisant que le bruit est permanent et qu’il a été constaté par le diagnostiqueur du DPE. |
| 4. Saisir le conciliateur de justice |
Vous avez déjà fait cette démarche, mais vous pouvez la renouveler avec de nouveaux éléments (constat d’huissier, DPE). |
| 5. Saisir le tribunal judiciaire |
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour : |
|
- Faire injonction au syndicat de procéder à la vérification et à l’entretien de la VMC. |
|
- Obtenir des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi (article 1240 du Code civil). |
| 6. Engager la responsabilité du syndicat |
Si le syndicat refuse de voter l’entretien, c’est le syndicat (et non le syndic) qui est responsable. Vous pouvez assigner le syndicat des copropriétaires en justice. |
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Adressez une LRAR au syndic pour lui demander : |
|
- La communication du carnet d’entretien de la VMC. |
|
- L’inscription à l’ordre du jour de la prochaine AG d’une résolution pour la vérification et l’entretien de la VMC. |
|
- La mise en œuvre d’une intervention technique pour identifier l’origine du bruit. |
| 2 |
Faites constater la nuisance par un commissaire de justice (huissier) pour établir une preuve. |
| 3 |
Si le syndic ne répond pas, vous pouvez saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la désignation d’un expert ou une injonction de faire. |
| 4 |
En dernier recours, assignez le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire pour obtenir la réparation de votre préjudice. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La VMC collective est-elle une partie commune ? |
Oui – son entretien incombe au syndicat (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Le syndic doit-il agir ? |
Oui – il a l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Quels sont mes recours ? |
LRAR, constat d’huissier, saisine du tribunal en dernier recours. |
| Le syndicat peut-il être condamné ? |
Oui – la jurisprudence l’a confirmé (Cass. 3e civ., 12 juin 1991). |
Conclusion : La VMC collective est une partie commune dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires. Le syndic a l’obligation d’agir pour faire cesser les nuisances sonores. Si le syndic et le conseil syndical restent inactifs, vous pouvez :
- Demander l’inscription à l’ordre du jour de l’AG (article 10 du décret du 17 mars 1967).
- Faire constater le bruit par un commissaire de justice.
- Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de faire et des dommages-intérêts.
N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner dans cette procédure.